Acquisto nuda proprietà? Addio agevolazioni prima casa
La Cassazione sancisce l'addio ai benefici se, prima di cinque anni, il contribuente aliena la casa acquistata per comprare la nuda proprietà di un altro immobile
di Lucia Izzo - Addio agevolazioni "prima casa" se il contribuente aliena, prima che siano decorsi cinque anni, l'immobile acquistato con i benefici della prima abitazione e, entro un anno da tale alienazione, acquista la nuda proprietà di un altro immobile.
Sarà dunque legittimo il recupero a tassazione effettuato dall'Agenzia delle Entrate, posto che tale conclusione non è scalfita dalla destinazione dalla circostanza che l'immobile oggetto dell'acquisto venga adibito a propria abitazione principale.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, quinta sezione civile, nella sentenza n. 17148/2018 (qui sotto allegata) con cui i giudici hanno accolto il ricorso avanzato dall'Agenzia delle Entrate contro la sentenza della CTR che aveva respinto l'appello dalla stessa proposta.
La sentenza di prime cure, infatti, aveva accolto il ricorso di un contribuente volto all'annullamento dell'avviso di liquidazione con cui era stata revocata l'agevolazione IVA per l'acquisto della prima casa, liquidata la relativa maggiore imposta e irrogate le relative sanzioni.
Per la CTR, infatti, doveva ritenersi sussistente il mantenimento del diritto alla fruizione dell'agevolazione anche se il contribuente, dopo averne fruito in occasione dell'acquisto di una prima casa, aveva successivamente alienato tale unità immobiliare e acquistato, entro il termine di un anno dall'alienazione, la quota indivisa di un quarto della nuda proprietà di altro immobile richiedendo di avvalersi nuovamente dell'aliquota di imposta ridotta.
Agevolazione mantenuta, dunque, anche dopo il trasferimento dell'immobile e il successivo acquisto della nuda proprietà dell'immobile, ma soltanto, secondo la CTR, ove fosse dimostrata la destinazione da parte dell'acquirente di tale ultimo immobile ad abitazione principale come avvenuto nel caso in esame
A diversa conclusione, invece, giungono gli Ermellini interpellati dall'Agenzia facendo all'uopo menzione di quanto stabilito dall'art. 1, nota II bis, comma quarto, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 1986, n. 131.
Prima casa: la perdita dell'agevolazione
I giudici evidenziano come il menzionato quarto comma, nella formulazione vigente ratione temporis, prevede la perdita dell'agevolazione (con obbligo del contribuente di versare le imposte non assolte nella misura ordinaria, nonché la relativa sovrattassa) anche in caso di trasferimento dell'immobile acquistato prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno dall'alienazione, il contribuente non proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La norma, tuttavia, non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l'acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale.
Quindi, il riferimento al termine "acquisto" per indicare l'operazione con la quale si consente a un soggetto l'esercizio su un bene dei poteri tipici del diritto di proprietà, nonché il collegamento ivi previsto tra l'immobile acquistato e la sua destinazione ad abitazione principale, induce a ritenere che l'atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell'agevolazione c.d. prima casa di cui ha fruito in precedenza sia rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l'uso e il godimento di un'abitazione in via piena ed esclusiva e, conseguentemente, nell'esercizio dei relativi poteri, a destinare la stessa quale sua abitazione principale.
Tale conclusione si impone in ragione di un'interpretazione letterale e logica della disposizione in esame, ma risultaaltresì coerente con la ratio della disciplina in tema di benefici cd. "prima casa", permettendo di circoscrivere l'agevolazione (e il suo mantenimento) solo a quelle operazioni idonee a favorire l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione.
Addio agevolazioni prima casa se si acquista la nuda proprietà di un immobile
Pertanto, i giudici ritengono di formulare il seguente principio di diritto: "la decadenza dall'agevolazione prima casa prevista dall'art, 1, nota II-bis), quarto comma, della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con dpr 26 aprile 1986, n. 131, per aver il contribuente trasferito per atto a titolo oneroso o gratuito l'immobile acquistato con l'agevolazione medesima prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto non è evitata qualora, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con tale agevolazione, proceda all'acquisto della nuda proprietà di altro immobile".
Poiché nel caso di specie il contribuente, dopo aver alienato prima del decorso del termine di cinque anni l'immobile acquistato con il beneficio della prima casa, ha acquistato, entro un anno da tale alienazione, la nuda proprietà di altro immobile, il nuovo acquisto effettuato non assume rilevanza ai fini del mantenimento dell'agevolazione fruita.
A nulla rileva, soggiunge la Cassazione, la destinazione dell'immobile oggetto dell'acquisto a propria abitazione principale, in quanto non strumentalmente e direttamente collegata all'atto di acquisto e indipendentemente da ogni considerazione al fatto che tale acquisto ha interessato solo una quota minoritaria dei diritti di nuda proprietà.
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Autore: Lucia Izzo