Assegnazione casa familiare: la giurisprudenza

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L'opponibilità ai terzi dell'assegnazione della casa familiare segue le norme in materia di trascrizione. Quindi, se l'iscrizione dell'ipoteca ha data anteriore alla trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare, il creditore ipotecario prevale sull'assegnatario e ha diritto di riottenere l'immobile anche mediante esecuzione forzata.

Ove l'assegnazione non sia stata trascritta, il giudice può comunque applicare la disposizione di cui all'art. 1599 del codice civile e garantire al genitore assegnatario della casa familiare l'opponibilità del proprio diritto ad abitare per almeno nove anni nei confronti dei terzi che vantano diritti sulla casa.

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In caso di vendita della casa familiare la Corte di Cassazione, sez. I, 11 settembre 2015, n. 17971, ha sancito che anche se l'acquisto del terzo è trascritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa familiare, il coniuge o il convivente assegnatario può comunque opporre il proprio diritto al terzo acquirente in quanto titolare di una detenzione qualificata del bene cronologicamente preesistente all'alienazione.

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Ricorre spesso nella prassi che il diritto dell'assegnatario della casa familiare possa entrare in conflitto con il diritto del terzo proprietario relativamente ad una casa concessa in comodato alla coppia di coniugi o di conviventi per la destinazione a casa familiare. In occasione della crisi del rapporto coniugale o di cessazione della convivenza, è molto frequente che il comodante richieda al genitore assegnatario della casa familiare e non proprietario il rilascio dell'immobile dato in comodato mediante esercizio del diritto di recesso.

Il comodato è un contratto reale ad effetti obbligatori che si perfeziona con la consegna materiale del bene al comodatario e produce obbligazioni in capo ad entrambi le parti, tra cui, principalmente, l'obbligo di consentire al comodatario il godimento dell'immobile. Si tratta di un contratto essenzialmente gratuito. Il codice civile contempla due forme di comodato ovvero il comodato vero e proprio di cui agli artt. 1803 e 1809 c.c. e il comodato c.d. precario di cui all'art. 1810 c.c.

Il comodato vero e proprio è quello che nasce con la consegna del bene per un tempo determinato o per un utilizzo specifico. Si tratta di un comodato a termine o ad uso specifico che consente al comodante il recesso soltanto per il soddisfacimento di bisogni sopravvenuti urgenti e imprevisti. Questi sono rappresentati dai casi in cui il comodante ha necessità dell'uso diretto del bene e quelli in cui, per difficoltà finanziarie, il comodante si trova nella necessità di sfruttare economicamente il bene mediante vendita o locazione.

Il comodato precario, invece, non prevede un termine o un uso specifico e la legge riconosce al comodante il diritto di recesso ad nutum, senza alcuna particolare ragione giusitificativa ma sempre con un comportamento conforme a "buona fede" contrattuale.

La Corte di Cass., SS.UU., n. 13603 del 2004, ha stabilito che in caso di concessione in comodato di immobile destinato a casa familiare, il successivo provvedimento di assegnazione della casa familiare non modifica la natura del rapporto. Il comodato segue quindi le regole dell'art. 1809 c.c. essendo stato concesso per un uso specifico, ossia la destinazione dell'immobile ad abitazione della famiglia. La crisi del rapporto coniugale o di convivenza non determina l'impossibilità sopravvenuta della destinazione a casa familiare, anzi questa è ancora percorribile proprio in virtù del provvedimento di assegnazione.

Il comodante è tenuto a consentire il godimento del bene, potendo recedere soltanto in casi di bisogno sopravvenuto urgente e imprevisto.

Un diverso orientamento, veniva successivamente espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 15986/2010, la quale sanciva che la destinazione a casa familiare non ha rilevanza ai fini dell'uso specifico. Se nel rapporto di comodato instaurato con la coppia non vi era un termine, il comodato deve ritenersi a tempo indeterminato e quindi precario. Di tal ché, è sempre ammesso il recesso ad nutum del comodante, nei limiti della buona fede, anche in presenza di provvedimento di assegnazione della casa familiare.

Il contrasto è stato risolto da Cass., SS.UU., n. 20448 del 29/09/2014, che ha aderito al primo orientamento, confermando quanto deciso dalle Sezioni Unite del 2004.

Pertanto, si ritiene che il contratto non può essere risolto in virtù di una mera manifestazione di volontà ad nutum espressa dal comodante (Cass., Sez. Un., n. 13603/2004; Cass. 13592/2011; Cass. n. 16769/2012; Cass. n. 2771/2017 e Cass. n. 2711/2017).

Nella iniziale concessione del bene in comodato verrebbe quindi impresso un vincolo di destinazione alle esigenze abitative dei familiari, idoneo a conferire il carattere implicito della durata del rapporto anche oltre la crisi familiare dei coniugi. Quindi, il rilascio dell'immobile non potrà essere richiesto finché durano le esigenze abitative familiari cui esso è stato destinato, salvo, ai sensi dell'art. 1809, comma 2, Cod. Civ., l'ipotesi di un bisogno, in capo al comodante, contrassegnato dall'urgenza e dall'imprevedibilità (Orientamento confermato anche dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 3553/2017).

In realtà il comodato della casa familiare rientra nello schema del comodato "a termine indeterminato", che non è affatto un comodato precario ex art. 1810 c.c. ma che al contrario prevede un termine ancorché non prefissato ma desumibile dall'uso convenuto.

Il coniuge/genitore separato convivente con figli minorenni o maggiorenni non autosufficienti, assegnatario dell'abitazione già attribuita in comodato, che opponga resistenza alla richiesta di rilascio dell'immobile, ha l'onere di provare che la pattuizione attributiva del diritto personale di godimento aveva come contenuto la destinazione dell'immobile a casa familiare.

Grava, invece, su chi invoca la cessazione del comodato, dimostrare che è sopraggiunto il termine e, dunque, l'avvenuto dissolversi delle esigenze connesse all'uso familiare.

Quindi, per riottenere la disponibilità della casa concessa in comodato occorre dimostrare la sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno oppure dimostrare il venir meno delle esigenze connesse all'uso familiare dell'immobile.

Per "urgente e impreveduto bisogno" si richiede una necessità del comodante di appagare impellenti esigenze personali, e non quella di procurarsi un utile, tramite una diversa opportunità di impiego del bene.

Inoltre, il bisogno che giustifica la richiesta del comodante di restituzione del bene non deve essere grave, ma imprevisto e, dunque, sopravvenuto al momento della stipula del contratto di comodato ed urgente, essendo irrilevanti bisogni non attuali, né concreti o soltanto astrattamente ipotizzabili.

Avv. Matteo Santini (www.avvocatoroma.org)