Difetti gravi dell'appartamento: quando fare denuncia all'appaltatore

Chi compra si aspetta di aver ricevuto un immobile di un livello qualitativo almeno paragonabile ad un altro appartamento che abbia tutti i requisiti tecnici prescritti e a posto, in quanto realizzato secondo le regole dell'arte ed in assenza di deficit che ne possano compromettere l'utilizzabilità in tutto o in parte.

Poniamo il caso che, ad un certo punto, la persona che ha acquistato l'unità abitativa si accorga che l'appartamento presenta vizi gravi (pensiamo, a puro titolo di esempio, alla realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, al mal funzionamento degli impianti idrici, ai gravi difetti di costruzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, all'errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria e così via).

Cosa fare? Come comportarsi?

Vediamo qui, in breve, qualche regola da seguire per orientarsi in questa situazione e non sbagliare con i tempi, per poi arrivare alla procedura di risarcimento.

La disposizioni da tenere presente in materia di vizi gravi dell'opera sono queste:

a) la responsabilità dell'appaltatore dura dieci anni e decorre dal giorno in cui i lavori sono stati ultimati;

b) entro un anno dalla scoperta della rovina o del pericolo di rovina, o dei gravi difetti, per poter effettivamente esercitare l'azione di responsabilità il proprietario dell'immobile dovrà presentare denuncia all'appaltatore;

c) nell'anno successivo alla denuncia sopra indicata, il diritto ad esercitare l'azione giudiziaria si prescrive.

Questo significa che, una volta scoperto il difetto, entro un anno va fatta la denuncia a pena di decadenza ed, entro un anno dalla denuncia, deve essere iniziato il giudizio a pena di prescrizione.

Attenzione alla decorrenza del termine per presentare una valida denuncia.

Dice la Legge che questo termine comincia a decorrere solo una volta intervenuta la scoperta, non dal momento in cui questa è divenuta palese, cioè dal momento in cui un uomo medio se ne sarebbe accorto.

La prova della tempestività e della completezza della denuncia è a carico di chi promuove la causa.

La scoperta dei vizi si considera raggiunta solo quando la parte abbia consapevolezza della gravità di questi e del nesso causale dei vizi con l'attività espletata: di regola questo accade dopo aver acquisito idonei accertamenti tecnici.

Ma, anche su questo punto, attenzione: non è che in generale ricorrere ad una perizia o ad un accertamento tecnico preventivo serva al danneggiato quale escamotage per essere rimesso in termini, quando magari già conosceva l'entità e le cause dei danni che lamenta.

Il giudice dovrà sempre accertare quando c'è stata l'effettiva conoscenza del danno per giustificare la denuncia anche senza l'eventuale supporto di un perito.

In sostanza: la conoscenza dei difetti si ha nel momento in cui il committente o i suoi aventi causa abbiano avuto un apprezzabile grado di conoscenza, obiettiva e completa non soltanto presuntiva, non solo della consistenza dei difetti e del pericolo che ne deriva, ma anche del nesso con l'attività di esecuzione dell'opera.

Se si tratta di danni evidenti (che anche un profano noterebbe) la questione non si pone: il termine per la denuncia decorre da quando è stato percepito il problema.