Inadempimento preliminare di vendita immobile di edilizia convenzionata

Avv. Maria Teresa Antonucci - Interessante sentenza del tribunale civile di Foggia, seconda sezione, n. 2652/2018 (sotto allegata) in materia di inadempimento del contratto preliminare di compravendita di un immobile di edilizia convenzionata. Il tribunale ha riconosciuto la legittimità del diritto di recesso dei promissari acquirenti per l'inadempimento dei promittenti venditori che non hanno inteso rimuovere, in vista del definitivo, il vincolo al prezzo di cessione del proprio immobile acquistato in regime di edilizia convenzionata, condannandoli a pagare il doppio della caparra cofirmataria e al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96, ultimo comma, del codice di procedura civile.

La vicenda

Con tale rilevante sentenza, il tribunale di Foggia ha deciso un giudizio promosso dai promittenti venditori, con una citazione volta ad ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare, con il quale costoro avevano promesso in vendita a due coniugi il diritto di superficie su un immobile costruito in regime di edilizia convenzionata , di cui alla L 865/71.

Gli attori, sostenendo un grave inadempimento da parte dei promissari acquirenti, avevano chiesto al Tribunale di risolvere il preliminare per inadempimento e , conseguentemente, di accertare il loro diritto a trattenere la somma a suo tempo incassata a titolo di caparra confirmatoria . Si erano costituiti in giudizio i promissari acquirenti affermando la legittimità del loro rifiuto a stipulare l'atto pubblico definitivo e che , contrariamente a quanto sostenuto dagli attori, fossero stati questi ad essersi resi inadempienti alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare per essersi rifiutati , in primis, di sanare alcune opere abusive ma , soprattutto, di rimuovere il vincolo alla determinazione del prezzo di vendita del bene promesso in vendita, costruito nell'ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica convenzionata.

I promittenti venditori, infatti, avevano sempre sostenuto che, nonostante la vendita fosse pattuita ad un prezzo di libero mercato, l'immobile non fosse soggetto al menzionato vincolo perchè , per le vendite successive alla prima, la convenzione con cui il Comune aveva concesso il suolo in diritto di superficie alla cooperativa edilizia non lo imponeva.

I promissari acquirenti, assumendo che siffatta posizione avesse configurato un grave inadempimento alle obbligazioni contenute nel preliminare, hanno chiesto al Tribunale di condannare la controparte alla restituzione del doppio della caparra versata, avendo esercitato il diritto di recesso, ex art. 1385 c.c.

Inadempimento addebitato ai promittenti venditori

Ebbene, ad avviso del Tribunale di Foggia , nel giudizio richiamato, è risultato provato che la mancata stipula del contratto definitivo di vendita fosse da addebitarsi alla condotta inadempiente dei promittenti venditori e non anche dei promissari acquirenti : " ...Risulta innanzitutto per tabulas che, alla data (differita al 29/02/2012) pattuita ai fini della stipula del definitivo ed anche a quella successiva del 4/09/2012 fissata dinanzi al notaio ... sussisteva la denunciata difformità dello stato di fatto dell'immobile rispetto alle planimetrie catastali depositate".

Ai fini della valutazione degli asseriti inadempimento contrattuali, il giudice ha però ritenuto decisiva la questione relativa alla "...esistenza o meno di vincoli al prezzo di cessione, che i promittenti venditori sostengono che operassero solo in relazione al primo atto di cessione (rectius: assegnazione dalla Coop. al socio), mentre i promissari acquirenti assumono che si estendessero anche ai trasferimenti.

...Se la questione interpretativa derivante dalla stratificazione delle norme in materia e dalla oscillante giurisprudenza di legittimità era inizialmente controversa, tutti i dubbi postisi sono stati, in ogni caso, fugati sin dal 2015 dalla S.C. a SS.UU. che, intervenuta a comporre un precedente contrasto, ha, con pronuncia del 16/09/2015 n. 18135, definitivamente affermato il principio secondo cui "il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 L. 1971/n. 865, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, co. 49bis L. 1998/n. 448, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la ratio legis di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita".

Lo stesso principio è stato univocamente ribadito anche dalla successiva giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 2017/n. 30951), la quale ha ulteriormente precisato che "il vincolo del prezzo massimo di cessione degli alloggi costruiti ex art. 35 L. 1971/n. 865 sulla base di convenzioni per la cessione di aree in diritto di superficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà se stipulate, queste ultime, precedentemente all'entrata in vigore della L. 1992/n. 179, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31 co. 49bis L. 1998/n. 448, segue il bene a titolo di onere reale, in tutti i successivi passaggi di proprietà, attesa la ratio legis di garantire la casa ai meno abbienti ed impedire operazioni speculative di rivendita; in tal caso, pertanto, la clausola negoziale contenente un prezzo difforme da quello vincolato è affetta da nullità parziale e sostituita di diritto, ex art. 1419, co. 2 e 1339 c.c., con altra contemplante il prezzo massimo determinato in forza della originaria convenzione di cessione" (sic Cass. 2017/n. 21)".

Di talchè il Tribunale di Foggia ha concluso e ritenuto che non potesse porsi in dubbio " ... che l'inadempimento che ha impedito la stipula sia da attribuirsi ai promittenti venditori che, come risulta dalla corrispondenza in atti, si sono sempre rifiutati di addivenire alla stipula col Comune della convenzione di rimozione ex art. 31 co. 49bis L. 1998/n. 448, ritenendo che alcun vincolo al prezzo di (seconda) cessione del diritto di superficie gravasse sull'immobile di loro proprietà".

Ha quindi rigettato la domanda avanzata dai promittenti venditori , condannandoli al versamento di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi legali dalla data di comunicazione di esercizio del diritto di recesso effettuata dai promissari acquirenti.

Ancora una volta la giurisprudenza , in merito alla sussistenza del vincolo anche nelle ipotesi in cui la convenzione ex art. 35 L. 1971/n. 865 non lo contenga espressamente anche nei passaggi successivi al primo , richiamando la nota pronuncia del settembre 2015 delle Sezioni Unite (in riferimento alla disposizione contenuta nel decreto legge 13/05/2011 n. 70, conv. con modifiche nella L. 12/07/2011 n. 106, che ha aggiunto al comma 49 dell'art. 31 della L. 1998/n. 448 il comma 49bis.) ha ritenuto irrilevante la circostanza che " ... la convenzione PEEP del 1998 nulla prevedesse per i passaggi successivi al primo, perché la disciplina vincolistica promana da norme imperative (art. 35, co. 8 lett. e L. 1971/n. 865), la cui violazione determinava l'inserimento automatico della clausola negoziale valida".

Per i trasferimenti dei beni realizzati in regime di edilizia convenzionata, dunque, il vincolo sussiste per tutte le vendite, anche se successive alla prima e anche se le convenzioni non lo richiamano espressamente (almeno per quelle aventi ad oggetto il diritto di superficie).

Lo stesso, pertanto deve essere rimosso attraverso il procedimento di rinegoziazione con il Comune che non è un atto discrezionale della P.A. ma dovuto, sussistendone i requisiti di legge.

Avv. Maria Teresa Antonucci

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