Condominio: si può trasferire l'uso esclusivo di parti comuni?

di Lucia Izzo - L'uso esclusivo su parti comuni dell'edificio che viene riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, a favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, non incide sull'appartenenza delle parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento tra i condomini.

Il diritto in questione, dunque, non cessa con la morte del beneficiario e potrà essere trasferito unitamente all'unità immobiliare cui accede. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, nell'ordinanza n. 24958/2018 (qui sotto allegata).

La vicenda origina dalla domanda di un Condominio che aveva convenuto in giudizio un condomino affinchè fosse accertata l'insussistenza in capo al medesimo del diritto di uso esclusivo del cortile condominiale, con conseguente ordine di cessare ogni turbativa e condanna a risarcire i danni causati.

La domanda viene accolta in sede d'appello, pertanto il condomino agisce in Cassazione: questi ritiene che la Corte territoriale abbia male interpretato la clausola del rogito nell'originario contratto di compravendita, ritenendo che la riserva d'uso prevista in favore della sua dante causa fosse riferita alla persona della stessa e non all'appartamento di cui essa era proprietaria e sbagliando a ritenere che, nella specie, sussistesse un diritto reale d'uso ex articolo 1021 c.c. e non un rapporto pertinenziale.

Gli Ermellini, accogliendo il ricorso, rammentano che, secondo la più recente giurisprudenza, l'uso esclusivo su parti comuni dell'edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull'appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex articoli 1102 e 1117 del codice civile.

Tale diritto non è riconducibile al diritto reale d'uso previsto dall'articolo 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell'unità immobiliare cui accede (Cass., n. 24301/2017).

I giudici della Cassazione forniscono anche un chiarimento in riferimento al concetto di pertinenza: questo, spesso presente in dottrina e giurisprudenza, deve ritenersi utilizzato, in casi come quello in esame, in senso atecnico, volendosi semplicemente indicare la maggiore utilità che una proprietà esclusiva può trarre da un bene comune cd. in uso esclusivo.

Diverso, dunque, dal caso della pertinenza che, ai sensi dell'art. 817 c.c., sono le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un'altra cosa, anche un bene immobile.

Se ne ricava che la corte territoriale ha errato nel ricondurre il diritto in questione nell'ambito di applicazione dell'articolo 1021 c.c., non potendosi considerare, al contrario, l'uso esclusivo su parti comuni dell'edificio condominiale un diritto reale d'uso non cedibile e destinato ad estinguersi con il decesso del beneficiario.