Condominio: i beni non censibili

di Annamaria Villafrate - I beni non censibili, come si intuisce dal termine, sono quelli che non necessitano di registrazione catastale, poiché privi della capacità di produrre reddito. Trattasi, all'interno di un condominio, di porzioni d'immobile comuni a tutte o ad alcune unità. La disciplina di riferimento dei beni censibili non è una legge, ma una circolare del Ministero delle Finanze che li definisce e ne sancisce la necessaria rappresentazione planimetrica. Dal punto di vista probatorio infine è bene precisare che, anche per i beni non censibili, l'identificazione catastale non ne prova l'effettiva proprietà.

Indice:

• Censimento immobiliare
• Catasto edilizio urbano
• Beni censibili e non censibili: quali sono
• Beni non censibili in condominio
• Beni non censibili: disciplina
• Valore probatorio dati catastali

Censimento immobiliare

Prima di chiarire i concetti di beni censibili e non censibili, è necessario sapere che per censimento immobiliare deve intendersi l'attività di registrazione nel catasto edilizio urbano delle unità immobiliari, per accertarne le proprietà e stabilirne la rendita ai fini fiscali.

Catasto edilizio urbano

Il catasto edilizio urbano (N.C.E.U – Nuovo catasto Edilizio Urbano), ovvero il registro in cui vengono registrate le unità immobiliari produttrici di rendita, è disciplinato da due norme:

• R.d n. 652/1939;
• dPR n. 1142/49.

E' quindi tramite la registrazione al catasto, che si censiscono gli immobili e si attribuisce loro una rendita, necessaria per calcolare le imposte fondiarie.

Beni censibili e non censibili: quali sono

Non tutti i beni però sono in grado di produrre una rendita, ma solo le "unità immobiliari" urbane definite dall'art. 5 della legge n. 652/1939 come "ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a, produrre un reddito proprio." Ora, poiché solo le unità immobiliari producono una rendita, i beni che non la producono non devono essere censiti. Ecco quindi che cosa sono i beni non censibili, si tratta di quei beni che presentano un'utilità comune a più unità immobiliari, che non producono un reddito proprio.

Beni non censibili in condominio

Nel caso specifico del condominio i beni non censibili sono tutti quei beni che servono più unità immobiliari, ma che non hanno alcun valore catastale autonomo e pertanto non devono essere censiti. Basti pensare all'androne d'ingresso o alle scale.

Beni non censibili: disciplina

Il principale riferimento normativo dei beni non censibili non è una legge, ma la circolare n. 2/1984 del Ministero delle Finanze, che definisce i beni non censibili come "le porzioni che non possiedono autonoma capacità reddituale, comuni ad alcune o a tutte le u.i.

• per destinazione (androne, scale, locale centrale termica, ecc.),
• per la loro specifica funzione di utilizzazione indivisa (ad esempio una rampa al servizio di soli posti auto)".

Il fatto che un bene non sia censibile, tuttavia non significa che non debba comparire catastalmente. La circolare n. 2/19 84 del Ministero delle Finanze (sotto allegata) chiarisce infatti, in riferimento ai beni non censibili, che: "Tali porzioni, che per la loro natura non sono soggette alle dichiarazioni mod. 1, vanno comunque rappresentate nell'elaborato planimetrico ed ivi contraddistinte da riferimenti catastali, ma non possono avere una iscrizione formale in partita, perché‚ non costituiscono le u.i. La possibilità, precedentemente esposta, di certificazione dell'elaborato planimetrico dà ragione della utilità connessa con la identificazione catastale anche di queste particolari porzioni. L'attribuzione dei subalterni numerici è affidata alla discrezionalità del presentatore; si ritiene tuttavia opportuno suggerire, allorché‚ non sussistono validi motivi in contrario, che alle porzioni comuni non censibili godute da uno stesso insieme di u.i. si attribuisca un medesimo subalterno, anche se poste su piani diversi e non contigue (ad esempio: androne, scale, accesso esterno, ascensore, ecc.)."

Valore probatorio dati catastali

Stabilita la convenienza, anche per i beni non censibili, di essere identificati catastalmente, tale schedatura ha una validità ai fini probatori? Quanto registrato al catasto, insomma, è in grado di provare pienamente la proprietà anche di una porzione d'immobile? A questa domanda la giurisprudenza da anni risponde negativamente. Ne è conferma anche una recente sentenza del Consiglio di Stato, la n.5 del 05.01.2015, che condividendo una passata Cassazione civile (n. 23933 del 23 dicembre 2004), espone che, per determinare la proprietà effettiva di un bene, non si può attribuire alle risultanze catastali un valore probatorio definitivo, ma meramente sussidiario rispetto a questo risulta dagli atti traslativi, documenti in grado di fornire indicazioni molto più utili rispetto all'estensione della stessa.

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