Immobili da costruire: le nuove regole

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Al momento della stipula di un contratto volto al trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, a procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Inoltre, il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori (c.d. polizza decennale postuma).

Tale polizza sarà a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto il costruttore ai sensi dell'articolo 1669 del c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Nel contratto preliminare, il notaio sarà tenuto a indicare sia gli estremi della fideiussione che l'attestazione di conformità della stessa a un modello standard che un decreto ministeriale si occuperà di predisporre.

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Il provvedimento reca modifiche anche all'art. 4 del d.lgs. n. 122 il quale stabilisce l'obbligo del costruttore di contrarre una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile.

In particolare, tale polizza dovrà essere consegnata all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto che potrà essere fatta valere solo dall'acquirente.

Sarà un decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell'economia e delle finanze, che determinerà il contenuto e le carattertistiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, da adottarsi entro 90 gg. dalla data di entrata in vigore dela disposizione contenuta nel d.lgs. 14/2019.

Il nuovo Codice della Crisi stabilisce un'entrata in vigore scaglionata delle norme in esso contenute: per quanto riguarda gli artt. da 385 a 388, che si occupano della tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, è previsto che entrino in vigore dal 16 marzo 2019.

Le modifiche legislative saranno dunque applicabili ai contratti relativamente ai quali il titolo abilitativo sia richiesto o rilasciato successivamente. Tuttavia, le disposizioni degli artt. 3 e 4 del d.lgs. n. 122/2005, come modificati dal codice, si applicheranno anche nelle more di adozione dei decreti che determineranno i modelli standard.

Nel frattempo, quanto riguarda il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa, sarà determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.