La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio

Avv. Paolo Accoti – Iniziamo a premettere come della revoca dell'amministratore di condominio se ne occupano gli artt. 1129 e 1131 Cc, che disciplinano le ipotesi di revoca nonché l'art. 64 disp. att. Cc, a mente del quale, sulla revoca dell'amministratore, nei casi appunto indicati dal comma XI dell'art. 1129 Cc e dal comma IV dell'art. 1131 Cc, il Tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

• Le ipotesi di revoca
• Il procedimento
• L'impugnabilità
• La questione relativa alle spese di giudizio

Le ipotesi di revoca

Come detto, l'art. 1129 Cc, undicesimo comma, stabilisce i casi in cui l'amministratore può essere revocato.

A prescindere dall'ipotesi della revoca per volontà assembleare, quando in altri termini viene meno il "gradimento" da parte dei condòmini, per quanto concerne le ipotesi di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, alla quale può rivolgersi ogni singolo condomino, risultano le seguenti: a) quando non comunica all'assemblea i provvedimenti dell'autorità amministrativa o citazioni che esulano dalle sue attribuzioni (art. 1131 Cc); b) nel caso in cui non renda il conto della sua gestione o per gravi irregolarità; c) quando siano emerse gravi irregolarità fiscali imputate all'amministratore o per la mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio ma, in questi casi, solo dopo aver convocato l'assemblea chiamata a far cessare le violazioni ed a revocare l'amministratore. In caso di mancata revoca ogni condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e le spese del procedimento sono poste a carico del condominio che potrà poi rivalersi sull'amministratore revocato.

L'art. 1129 Cc, inoltre, specifica quali possono essere le ulteriori "gravi irregolarità" che, tuttavia, non hanno il carattere della esaustività, in considerazione del fatto che altre possibili fattispecie sono state enucleate nel tempo dalla giurisprudenza.

Tra queste la norma richiamata contempla: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 4) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 5) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 6) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130 Cc, numeri 6), 7) e 9), vale a dire l'omessa tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro del verbale delle assemblee ed il rifiuto nel consegnare l'attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 7) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, codice fiscale, sede legale - se trattasi di società -, del locale dove sono custoditi i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne visione ed estrarre copia a sue spese.

Il menzionato art. 1129 c.c. dispone, infine, che l'assemblea, in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

Tali ipotesi di revoca si ritengono tassative, nel senso che al loro verificarsi al Giudice è sottratta qualsiasi valutazione in ordine alla gravità o meno della condotta dell'amministratore, dovendo procedere senz'altro alla revoca dello stesso.

Da segnalare come la "sanatoria" da parte dell'amministratore della condotta attribuitagli nel procedimento di revoca, pertanto, qualora penda un provvedimento giudiziale in tal senso, non risulta rimedio utile al fine di sottrarsi dalla revoca.

In particolare è stato stabilito che, le delibere di approvazione tardiva dei rendiconti, eventualmente adottate nelle more di detto procedimento, non valgono a sanare l'inadempimento dell'amministratore che ha tra i suoi precipui compiti, quello di rendere il conto della sua gestione (Cass. n. 28764/2017).

Per completezza ricordiamo che l'amministratore professionista, pertanto, rimane escluso il condomino che amministra il proprio condominio, deve possedere una serie di requisiti di istruzione e moralità, la cui sopravvenuta (o originaria) carenza può comportare la revoca dello stesso, vale a dire: la perdita dei diritti civili; la condanna passata in giudicato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; la sottoposizione a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; l'interdizione o inabilitazione; l'annotazione nell'elenco dei protesti cambiari; il mancato conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado; l'omessa frequentazione di un corso di formazione iniziale o la mancata formazione annuale in materia di amministrazione condominiale.

Vai alla guida La revoca dell'amministratore di condominio

Il procedimento

Come abbiamo avuto modo di notare si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione, attesa la natura essenzialmente "amministrativa" del procedimento in questione, che deve essere avviato da uno o più condòmini con ricorso contenente, tra l'altro, le generalità del ricorrente, quelle dell'amministratore che, a tal proposito, è l'unico legittimato a partecipare al giudizio, nonché i motivi di fatto e diritto sul quale si fonda il chiesto provvedimento.

La particolare natura del procedimento, a parere di alcuni, consentirebbe alle parti in causa di presenziare personalmente in udienza, vale a dire senza l'ausilio di una difesa tecnica (avvocato), ma tale possibilità non è unanimemente condivisa, anzi, la tesi maggioritaria l escluderebbe, stante l'essenziale natura contenziosa del procedimento che, peraltro, assumerebbe rilievo anche sulla regolamentazione delle spese.

Il decreto del Tribunale che dispone l'udienza deve essere notificato, in uno con la copia del ricorso, all'amministratore personalmente, come detto, unico legittimato passivo, in uno dei luoghi comunemente previsti per le notifiche degli atti giudiziari, vale a dire a mani o per posta, nella residenza, dimora, domicilio dello stesso o presso il suo ufficio.

All'udienza all'uopo disposta l'amministratore, se presente, può essere sentito in contraddittorio con il ricorrente al fine di esporre compiutamente le proprie ragioni, all'esito delle quali il Tribunale (in composizione collegiale), riunito in camera di consiglio, con decreto motivato decide sulla domanda disponendo, o meno, la revoca dell'amministratore.

Resta da chiarire, infine, se il procedimento di revoca debba essere preceduto dalla preventiva mediazione che, in materia condominiale, risulta obbligatoria ai sensi dell'art. 71-quater disp. att. Cc.

Premesso che per controversie in materia di condominio s'intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l'attuazione del codice, tra i quali anche la revoca dell'amministratore, ex art. 64 disp. att. Cc, occorre rilevare come l'art. 5, comma 4, lett. f, del D.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità non si applica ai procedimenti in camera di consiglio, tra i quali rientra anche il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio, procedimento camerale plurilaterale tipico.

Pertanto, a parte qualche non condivisibile isolato pronunciamento, la giurisprudenza di merito è pressoché attesta nel senso di non ritenere obbligatoria la mediazione nei procedimenti di revoca dell'amministratore.

A tal proposito, valgano alcune considerazioni incidentali della Suprema Corte in relazione a tale tipo di procedimento, siccome connotato da un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore e, perciò, improntato a celerità, informalità ed ufficiosità, che non riveste, tuttavia, alcuna efficacia decisoria e lascia salva al mandatario revocato la facoltà di chiedere la tutela giurisdizionale del diritto provvisoriamente inciso, facendo valere le sue ragioni attraverso un processo a cognizione piena (Cass. Sez. U, 29/10/2004, n. 20957; Cass. Sez. 6 - 2, 01/07/2011, n. 14524).

Orbene, da detti postulati si arguisce come il procedimento di mediazione mal si concilia con quello di revoca giudiziale, in primo luogo perché, trattandosi di un procedimento in camera di consiglio, a mente dell'art. 5, IV co., lett. f, D.Lgs. 28/2010, la mediazione non dovrebbe applicarsi, in secondo luogo perché, essendo lo stesso conseguente a supposte "gravi irregolarità" dell'amministratore, non ci sarebbe nulla da mediare, salva l'ipotesi altamente improbabile che lo stesso "ammetta" le proprie responsabilità e, infine, perché proprio per i caratteri di eccezionalità e urgenza del procedimento di revoca, essendo finalizzato ad assicurare una rapida ed efficace tutela ed una corretta gestione condominiale, nonché ad evitare il pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore, richiedere obbligatoriamente il preventivo esperimento della mediazione, con tutte le conseguenze in ordine di "tempo", confliggerebbe con la ratio e con le esigenze di celerità cui è ispirato l'istituto della revoca giudiziale.

L'impugnabilità

Avverso l'anzidetto provvedimento è ammesso il reclamo alla Corte d'Appello, ai sensi dell'art. 669-terdecies Cpc (Reclamo contro i provvedimenti cautelari), nel termine di dieci giorni dalla comunicazione ovvero dalla notificazione, se precedente.

Il procedimento di reclamo si conclude con ordinanza non impugnabile e, pertanto, non ricorribile in cassazione, se non per il capo relativo alle spese.

A tal proposito, infatti, occorre rilevare come il provvedimento reso della Corte d'Appello in sede di reclamo, non costituisce sentenza, in considerazione del fatto che lo stesso è sprovvisto di quei caratteri della definitività e decisorietà tipici delle sentenza, non contenendo alcun giudizio in merito ai fatti controversi (Cass. n. 15706/2017), tuttavia, alle parti rimane comunque la possibilità di far valere le proprie ragioni attraverso un processo a cognizione piena, il quale giammai potrà essere considerato come un riesame del decreto.

Ecco che allora inammissibile dovrà essere considerato il ricorso per cassazione, se non in relazione alla sola statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo (Ex multis: Cass. n. 9348/2017; Cass. n. 8283/2017).

La questione relativa alle spese di giudizio

Parte della giurisprudenza di legittimità è attestata nel ritenere che, le caratteristiche proprie del procedimento di volontaria giurisdizione di nomina o revoca dell'amministratore di condominio comportano l'inapplicabilità delle disposizioni di cui all'art. 91 Cpc, in materia di condanna alle spese, pertanto, queste devono rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate proponendo il ricorso all'autorità giudiziaria (Cass. n. 25336/2018).

In sostanza, la natura non contenziosa del procedimento per la revoca dell'amministratore di condominio escluderebbe la condanna al pagamento delle spese del giudizio.

D'altro canto è stato anche ritenuto che il principio della soccombenza è applicabile anche ai procedimenti di volontaria giurisdizione tutte le volte in cui, si registrino situazioni di contrasto tra le parti che richiedano giudiziale composizione (Cass. n. 2719/2015. Da ultimo: Trib. Roma, 21/02/2019), come comunemente avviene in siffatti procedimenti, quasi sempre aventi natura effettivamente contenziosa.

Ciò posto, si deve osservare anche come il novellato art. 1129 Cc, entrato in vigore il 17 giugno 2013 in virtù della legge di riforma del condominio n. 220/2012, all'undicesimo comma ha previsto la possibilità per il ricorrente di rivalersi delle spese legali sostenute per il provvedimento giudiziale di revoca nei confronti del condominio il quale, a sua volta, potrà rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Tuttavia, tale possibilità risulta limitata ai soli casi in cui la domanda di revoca giudiziale è subordinata alla preventiva convocazione dell'assemblea - come nel caso sopra visto delle gravi irregolarità fiscali o della mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale - e, pertanto, solo qualora l'assemblea non provveda autonomamente alla revoca dello stesso (Cass. n. 18487/2014).