La Cassazione sulla personalità del condominio

La Suprema Corte a sezioni unite ribadisce che il condominio è privo di personalità giuridica e i singoli condòmini hanno il diritto di agire e resistere per tutelare i diritti comuni di tutti

di Annamaria Villafrate - La Cassazione a sezioni unite con la sentenza n. 10934/2019 (sotto allegata) ribadisce l'assenza di personalità giudica del condominio e il diritto del singolo condòmino a poter agire e resistere in giudizio per tutelare i diritti comuni a tutta la collettività condominiale anche se non ha preso parte ai precedenti gradi del processo di merito. La riforma del condominio del 2012 infatti non ha cambiato la qualifica del condominio, che quindi è ancora un mero ente di gestione. Esso ha di conseguenza poteri limitati di agire processualmente nella persona dell'amministratore, dovendo rispettare i confini previsti dalla legge e dall'assemblea.

La vicenda processuale

Nel 2004 un condominio agisce in giudizio per chiedere la riduzione in pristino delle opere realizzate dalla condomina proprietaria degli ultimi tre piani dell'edificio. Con la realizzazione di alcune opere ha infatti violato l'art. 3 del regolamento condominiale e la tutela della servitù di passaggio in favore di parti comuni dell'edificio, esercitata dai vari condomini tramite una scala esterna. Il Tribunale accoglie per intero le richieste del Condominio. Il Regolamento vieta infatti le opere che incidono sulle facciate, sui prospetti e l'estetica del fabbricato a prescindere dalla lesione del decoro architettonico. La condomina convenuta inoltre, in violazione della servitù esistente, ha illecitamente rimosso la scala esterna, realizzandone una interna alla sua abitazione tra quarto e quinto piano, rendendo più difficoltoso l'esercizio della servitù, visto che i condomini sono costretti a entrare nell'appartamento per accedere il terrazzo.

La soccombente appella la sentenza, ma la Corte d'Appello conferma che l'art. 3 del regolamento di condominio, vieta "qualsiasi opera che modifichi le facciate, i prospetti e l'estetica degli edifici". Non solo, giudici di secondo grado negano la legittimità del distacco della condomina dall'impianto centrale di riscaldamento, in quanto vietato dagli artt. 3 e 10 del regolamento. Accolgono però l'appello sulla questione della servitù, poiché non è stata raggiunta la prova dell'aggravamento della servitù derivante dallo spostamento all'interno dell'appartamento della scala di accesso al quinto piano.

La condomina ricorre quindi in Cassazione, il condominio resiste con controricorso e un'altra condomina propone ricorso incidentale. La causa viene rimessa al Primo Presidente per l'assegnazione alle Sezioni Unite poiché è controversa la configurabilità del diritto della condòmina che ha proposto ricorso incidentale per la rimozione delle opere, poiché non ha svolto difese nei gradi di merito.

Ogni condomino può agire o resistere in giudizio per difendere i diritti della collettività

La SU della Cassazione n. 10934/2019 riconosce il diritto della condomina ad agire per la tutela dei diritti collettivi anche degli altri condomini, confermando così l'indirizzo tradizionale della giurisprudenza, posto che secondo la precedente SU 19663/2014: "anche con la riforma dell'istituto condominiale di cui alla legge 220 del 2012 è stato escluso il «riconoscimento della personalità giuridica» del condominio, pur avendo esse rintracciato elementi che «vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica». Hanno dato conto della giurisprudenza che fa salvo il diritto dei singoli condòmini di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale. Hanno preso atto della acuta distinzione giurisprudenziale con riguardo alle controversie che, avendo ad oggetto non diritti su un bene comune ma la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale o l'esazione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino, controversie per le quali non trova applicazione la salvaguardia dei poteri processuali del singolo (di agire, intervenire, impugnare) in difesa dei diritti connessi alla sua partecipazione."

La Cassazione precisa inoltre che l'impostazione interpretativa tradizionale della giurisprudenza "valorizza l'assenza di personalità giuridica del condominio e la sua limitata facoltà di agire e resistere in giudizio tramite l'amministratore nell'ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall'assemblea e per questa via giunge ad attribuire ai singoli condòmini la legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni e di quelli personali."

Interpretazione condivisa anche dalla giurisprudenza successiva alle Su del 2014 che, nelle controversie aventi ad oggetto un diritto comune, hanno affermato che "l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario, non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore."