L'assegnazione della casa familiare prevale sull'acquisto del terzo?

di Annamaria Villafrate - La Cassazione con la sentenza n. 9990/2019 (sotto allegata) enuncia, al termine di una lunga e complessa motivazione un nuovo principio di diritto. L'obiettivo è di risolvere l'annoso conflitto che può insorgere quando un immobile, utilizzato come abitazione familiare, a un tratto viene venduto dal coniuge proprietario esclusivo a un terzo e, in virtù di un provvedimento presidenziale, dopo la separazione dei coniugi, lo stesso viene assegnato al coniuge affidatario della prole.

• La vicenda processuale
• Casa all'ex se il contratto di compravendita contiene la clausola di rispetto
• Vendita immobile: quando vince l'assegnatario e quando il terzo

La vicenda processuale

Il Tribunale intima a una ex moglie, il rilascio della casa familiare, poiché in data anteriore al provvedimento di assegnazione dell'immobile disposta in sede di separazione il terzo acquirente ha debitamente trascritto l'atto di acquisto e respinge la domanda riconvenzionale dalla stessa avanzata, tesa all'accertamento della simulazione assoluta e quindi della nullità della compravendita.

La Corte d'Appello, a cui parte soccombente si rivolge, rigetta però anch'essa la richiesta di rilascio dell'immobile fondato sulla "detenzione qualificata" dello stesso adibito a casa familiare in data anteriore alla stipula della compravendita dello stesso. La ex moglie non ha convinto il giudice di secondo grado quando ha motivato la richiesta di rilascio della casa famigliare sul presupposto che l'ex marito proprietario era a conoscenza "del vincolo di godimento funzionale ai bisogni della famiglia" da egli stesso impresso all'immobile. Vincolo che a suo giudizio rende opponibile la vendita al terzo acquirente, anche se l'acquisto è stato trascritto prima del provvedimento presidenziale di assegnazione della casa alla ex moglie.

La donna ricorre quindi in Cassazione, ribadendo in sostanza le doglianze avanzate in appello. Resistono con controricorso il terzo acquirente e l'ex marito.

Casa all'ex se il contratto di compravendita contiene la clausola di rispetto

La Cassazione prima di giungere all'enunciazione di un nuovo principio, procede alla ricostruzione complessa dell'impianto normativo e giurisprudenziale che negli anni ha tentato di risolvere il conflitto esistente in sostanza tra diversi diritti reali e quello personale di assegnazione della casa coniugale all'ex coniuge e genitore affidatario.

Proprio alla luce di tale complesso ragionamento la terza Sezione civile enuncia nella sentenza 999072019 il seguente principio di diritto: "Con riferimento alla cessione al terzo, effettuata in costanza di matrimonio dal coniuge esclusivo proprietario, del diritto di proprietà dell'immobile precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all'altro coniuge, non titolare di diritti reali sul bene, collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell'atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell'art. 155 quater c.c, applicabile ratione temporis, e della disposizione dell'art. 6, comma 6, della legge n. 898/1970, in quanto analogicamente applicabile al regime di separazione, soltanto se, a seguito di accertamento in fatto da compiersi alla stregua delle risultanze circostanziali acquisite, il Giudice di merito ravvisi la instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo e il predetto coniuge dal quale quest'ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, sul contenuto del quale viene a conformarsi il successivo vincolo disposto dal provvedimento di assegnazione, ipotesi che ricorre nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l'immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell'acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia."

Vendita immobile: quando vince l'assegnatario e quando il terzo

Cerchiamo di capire più semplicemente cosa prevede questo nuovo principio di diritto estensibile anche alle unioni civili e alle convivenze more uxorio.

Esso più semplicemente dice che, se due coniugi si sposano e vanno a vivere nella casa di proprietà esclusiva di uno dei due, ma ad un certo punto il proprietario esclusivo vende l'immobile, ma continua ad abitarlo con il coniuge, dal quale poi si separa e l'abitazione viene assegnata al coniuge affidatario dei figli minori (non proprietario dell'immobile), il terzo acquirente può trovarsi davanti a due situazioni diverse.

• Se il terzo acquirente che ha acquistato l'immobile adibito a casa familiare ha concluso un contratto contenente una "clausola di rispetto", che comporta l'accettazione del fatto che la famiglia continui a viverci o se l'assegnatario dimostra che il terzo ha stipulato esplicitamente o implicitamente un nuovo comodato con lo stesso o l'altro coniuge, il compratore soccomberà.Come indicato in sentenza inoltre al terzo acquirente sono opponibili altresì la locazione e l'assegnazione della casa in locazione per nove anni e oltre, purché il contratto sia stato trascritto.
• Se invece il coniuge non proprietario e assegnatario dell'abitazione non riesce a dimostrare l'accettazione della "clausola di rispetto" da parte dell'acquirente, ma si limita a sostenere che il terzo, al momento dell'acquisto, fosse solo a conoscenza della pregressa situazione di fatto relativa all'utilizzo familiare dell'immobile, allora a essere tutelato è il compratore.