Condominio, interventi di recupero facilitati

di Gabriella Lax – Interventi di riqualificazione facilitati grazie alle nuove norme nel decreto Sbloccacantieri. Si tratta della legge n. 55 del 2019 (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 140 del 17 giugno scorso) di conversione, con modifiche, del cosiddetto decreto legge sblocca cantieri n. 32/2019.

Condominio, interventi di recupero edilizio

Da un lato viene ulteriormente abbassato il quorum deliberativo per interventi di recupero edilizio conseguenti a eventi sismici; dall'altro nel caso di riqualificazione degli edifici degradati, i sindaci potranno chiedere al tribunale la nomina di un amministratore giudiziario. Come riferisce Italia Oggi, in generale le norme contengono disposizioni finalizzate ad accelerare la ricostruzione degli edifici nelle zone colpite da eventi sismici. In particolare, l'art. 10 disciplina le modalità di concessione ai privati da parte dei commissari straordinari dei contributi economici destinati alla ricostruzione e/o al recupero degli immobili. Il comma 9 della medesima disposizione introduce una significativa riduzione del quorum necessario a deliberare in assemblea i singoli interventi. Vengono espressamente richiamati gli artt. 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, relativi, rispettivamente, alle innovazioni, alla ricostruzione dell'edificio e alle riparazioni straordinarie di notevole entità. In particolare, in tema di innovazioni, l'art. 1120, comma 1, e l'art. 1136, comma 5, c.c. richiedono che i lavori siano approvati dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio. Sarà sufficiente il voto della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio. Il medesimo quorum è poi richiesto dal menzionato art. 1136, comma 4 c.c. per validamente deliberare i lavori di ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità. Si tratta, in ogni caso, di cosiddette maggioranze qualificate, ossia di quorum superiori a quello ordinariamente necessario per le deliberazioni dell'assemblea condominiale (cosiddetta maggioranza semplice).

Tuttavia, dalla nuova normativa questi quorum sono stati abbassati. Il comma 9 dell'art. 10 stabilisce che gli interventi che riguardino immobili distrutti e/o danneggiati da eventi sismici, possano essere decisi con la sola maggioranza semplice, ovvero con il voto della maggior parte dei presenti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi totali (cosiddetto quorum deliberativo), a condizione che alla riunione abbia partecipato un numero di condomini che rappresentasse almeno la metà dei millesimi dell'edificio (cosiddetto quorum costitutivo). Con un rinvio alla maggioranza semplice soltanto ai fini della deliberazione, mentre l'assemblea potrà dirsi validamente costituita (e potrà quindi deliberare) solo se siano presenti almeno 500 millesimi (e non soltanto un terzo come previsto in via ordinaria).

Condominio, nuovi poteri del sindaco

A proposito dei poteri del sindaco sugli immobili degradati. Rientra normalmente nel novero dei poteri del sindaco quello di ordinare ai privati interventi necessari e urgenti su immobili pericolanti e che rappresentino quindi una possibile fonte di pericolo.

Grandi novità sono state introdotte dall'art. 5-sexies del cosiddetto decreto sbloccacantieri, come modificato in sede di conversione in legge: negli edifici condominiali dichiarati degradati dal sindaco con ordinanza contingibile e urgente, che sia stata quindi già notificata all'amministratore condominiale, qualora ricorrano le condizioni di cui all'art. 1105, quarto comma, del codice civile, si possa procedere alla nomina di un amministratore giudiziario su impulso del medesimo primo cittadino. Il sindaco, per mezzo dell'ufficio tecnico comunale, dovrà aver valutato che lo stesso edificio possa costituire un pericolo per i terzi, allora potrà emettere un'ordinanza di necessità e urgenza con la quale prescrivere gli interventi da effettuare per mettere in sicurezza l'immobile e comandare al proprietario di attivarsi entro un dato termine. Nel caso in cui si tratti di un edificio condominiale, tale ordinanza dovrà essere notificata all'amministratore, quale rappresentante legale della compagine condominiale. Qualora questo non si attivi nei termini indicati, ed è questa la novità introdotta dalla legge, il sindaco potrà presentare ricorso al tribunale competente per territorio affinché si proceda alla nomina di un nuovo amministratore che, come dispone la nuova norma, «assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell'assemblea».