Condominio: B&B vietato solo se la clausola è trascritta

di Annamaria Villafrate - Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 7104/2019 (sotto allegata) chiarisce che non si può vietare al proprietario esclusivo di un'unità immobiliare interna al condominio di esercitare attività di B&B in virtù di una clausola inserita nel regolamento condominiale, se questo non è mai stato approvato espressamente dalla parte, né richiamato nell'atto di acquisto dell'unità e neppure trascritto. La mancata trascrizione della clausola che ha posto il divieto non è quindi opponibile alla convenuta che non ha mai aderito alla clausola negoziale del regolamento che vieta di destinare le proprietà esclusive ad alberghi o pensioni.

La vicenda processuale

Un Condominio cita in giudizio una srl esponendo quanto segue: l'art 5 del regolamento di condominio stabilisce che "è vietato destinare qualsiasi locale a pensioni ed alberghi". La precisazione e il richiamo a detto divieto da parte del Condominio è dovuta al fatto che la convenuta aveva adibito all'interno dell'edificio condominiale un'attività di affittacamere.

Il Condominio chiede pertanto di accertare che "l'attività di affittacamere svolta violava il divieto contenuto nel regolamento e che, per l'effetto, fosse ordinato alla convenuta di cessare detta attività", con richiesta di condanna al pagamento della somma di Euro 1000,00 per ogni giorno di ritardo nell'adempimento. La società convenuta si costituisce. La causa, espletati gli adempimenti di rito, viene trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

No al divieto del B&B in condominio se la clausola che lo contiene non è trascritta

Il Tribunale, dopo un attento esame degli atti conclude per l'infondatezza delle richieste del Condominio attore. Il Tribunale evidenzia infatti come l'articolo 5 del regolamento richiamato dal Condominio "ponendo dei limiti all'utilizzo dei beni di proprietà solitaria, incide sui diritti dei singoli condomini, per essere opponibili devono essere approvate da tutti i condomini in quanto hanno valore negoziale." Dette clausole, come quella che pone il divieto di destinare le unità del condominio a pensione o albergo, integrano "servitù reciproche (….) Ed il fatto che dette clausole costituiscano vincoli obbligatori non determina, come detto, la nullità delle stesse trattandosi, appunto, di servitù reciproche come affermato da condivisibile recente giurisprudenza di legittimità."

Nel caso di specie il "regolamento", le cui clausole limitano il diritto dei partecipanti di disporre delle unità di loro proprietà esclusiva prevedendo divieti nell'uso, non è stato espressamente accettato, al momento dell'acquisto dalla società convenuta. Il documento prodotto non riporta data né riferimento alla sua provenienza, non è stato depositato da un notaio e non risulta essere stato approvato all'unanimità. L'atto di acquisto della convenuta inoltre non contiene alcun riferimento al regolamento prodotto in atti. "Nè risulta provata l'esistenza di una separata nota di trascrizione del regolamento o meglio della clausola contenuta nel citato atto di vendita con riguardo alla specifica costituzione della servitù invocata (…) In conclusione non vi è prova che parte convenuta abbia specificamente prestato adesione alla clausola, in deroga ai criteri di legge in tema di utilizzo delle proprietà esclusive, invocata dall'attore che non può essere considerata, quindi, opponibili alla predetta parte."

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