Affitto: valido il contratto non registrato stipulato ante 2005

di Lucia Izzo - Restano validi i contratti di locazione non registrati qualora siano stati stipulati prima del 2005. L'art. 1, comma 346, della L. n. 311/2004, che prevede la nullità dei contratti di locazione, comunque stipulati, qualora non siano registrati, pur ricorrendone i presupposti, si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore.

Lo ha rammentato la Corte di Cassazione, sesta sezione civile, nell'ordinanza n. 23192/2019 (sotto allegata). I giudici di merito avevano dichiarato la cessazione del contratto di locazione con la società locatrice e ritenuto non applicabile a tale contratto, stipulato in data 1° novembre 2003, l'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004, in quanto quest'ultima norma è rivolta ai soli contratti stipulati a partire dal 10 gennaio 2005.

Tale disposizione, si rammenta, afferma che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

La Corte territoriale riteneva non applicabile l'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011 al contratto in esame, poiché, a prescindere dall'irretroattività della suddetta legge, la disciplina in esso contenuta si riferisce ai contratti di locazione per i quali sussisteva l'obbligo di registrazione ex art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004.

Anche la Corte di Cassazione rammenta il consolidato principio secondo cui la previsione di cui all'art. 1, comma 346, cit., si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusto il criterio generale di cui all'art. 11 delle preleggi e considerata l'assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso (Cass. n. 27169/2016; Cass., S.U., n. 18213/2015; Cass. n. 8148/2009).

I commi 8 e 9 dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011 avevano previsto (in caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, nonché in caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio) una rideterminazione legale della durata del rapporto e una predeterminazione del canone annuale.

Tali disposizioni assumevano particolare rilievo nel contesto normativo in cui si andavano a collocare, poiché l'art. 1, comma 346 cit., prescrivendo che "i contratti di locazione (...) comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati", aveva così elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 c.c., in aderenza a un principio generale di inferenza/interferenza dell'obbligo tributario con la validità del negozio.

L'intervento legislativo di cui al d.lgs. n. 23 del 2011 aveva pertanto operato una sorta di convalida di un "contratto nullo per difetto di registrazione", conformando, però, esso stesso il sottostante rapporto giuridico, quanto a durata e corrispettivo.

Per gli Ermellini, ne consegue il collegamento tra le norme di cui all'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 e all'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. n. 23 del 2011, con l'ulteriore precisazione che quest'ultime citate disposizioni non trovano comunque applicazione ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore. Il ricorso va dunque rigettato.