Regolamento di condominio contrattuale: l'efficacia della trascrizione

Avv. Cristina Ippoliti - Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 21357/2019 qui sotto allegata, ha chiarito quali sono gli effetti della trascrizione sul regolamento di condominio avente natura contrattuale.

• Regolamento di condominio e omessa trascrizione
• La modifica del regolamento di condominio contrattuale
• Condominio: la legittimazione in processo

Regolamento di condominio e omessa trascrizione

Per il giudice, la circostanza che un regolamento condominiale non sia stato trascritto non fa venire meno la sua natura contrattuale, specie quando lo stesso è stato applicato per anni dal condominio.

L'unica conseguenza che deriva dall'omessa trascrizione, infatti, è l'impossibilità di opporre le sue eventuali clausole limitative dei diritti esclusivi ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari costituite in condominio.

La modifica del regolamento di condominio contrattuale

Il Tribunale ha chiarito anche altre importanti questioni in materia di regolamento di condominio, tra le quali quelle inerenti alla modifica del regolamento contrattuale.

In particolare, si è affermato che "Le norme contrattuali possono essere modificate soltanto con l'approvazione all'unanimità di tutti i condomini rappresentanti l'intero valore dell'edificio e con un voto manifestato in forma scritta e con delibera avente forma scritta ad substantiam".

Le delibere approvate con una maggioranza inferiore sono annullabili.

Condominio: la legittimazione in processo

Infine, merita di essere segnalata la precisazione fatta dal Tribunale di Roma circa la legittimazione a stare in processo.

Il giudice capitolino ha infatti chiarito che, se la controversia riguarda i condomini considerati unitariamente e un terzo, "la legittimazione dell'amministratore e quella di tutti i condomini sono fungibili". Il che vuol dire che non è necessario il litisconsorzio di tutti i proprietari che fanno parte del condominio.