Evizione: cos'è

Avv. Marco Sicolo - L'evizione si verifica quando un soggetto viene privato di un diritto su un bene perché un provvedimento giurisdizionale ha accertato che tale diritto spetta a un altro soggetto.

A tale circostanza si ricollega la garanzia per evizione, cui è tenuto il venditore nei confronti dell'acquirente che sia stato privato del proprio diritto a vantaggio di un terzo.

• Tipi di evizione
• Evizione totale
• Evizione parziale
• Limitazione o esclusione della garanzia per evizione
• Perdita del diritto alla garanzia per evizione

Tipi di evizione

L'evizione può essere totale o parziale; quest'ultima ipotesi ricorre nei casi in cui il diritto del terzo riguardi solo una parte del bene venduto.

A seconda del tipo di evizione, sono diversi i rimedi che spettano all'acquirente.

Evizione totale

In base all'art. 1483 c.c., se l'acquirente subisce l'evizione totale del bene, egli potrà rivalersi sul venditore per ottenere la restituzione del prezzo e il risarcimento del danno subito.

Inoltre, l'alienante dovrà rimborsare al compratore anche le eventuali spese sostenute per il bene (art. 1479 c.c., ult. comma), le spese sostenute per la difesa in giudizio per resistere alle pretese del terzo e quelle eventualmente dovute a quest'ultimo a titolo di rimborso spese giudiziali.

In più, rientra nella garanzia per evizione anche il valore dei frutti che il compratore abbia restituito al terzo: anche in relazione a questi, dunque, opera l'obbligo di rimborso a carico del venditore.

Evizione parziale

Nell'evizione parziale (art. 1480 c.c.), l'acquirente che sia stato spogliato in parte del diritto di proprietà sul bene può scegliere se domandare la risoluzione del contratto o solo la riduzione del prezzo.

La prima opzione è riconosciuta solo quando il compratore riesca a dimostrare che non avrebbe prestato il suo consenso, se avesse saputo che la proprietà del venditore non si estendeva anche alla parte del bene di cui è stato evitto.

In entrambi i casi (risoluzione o riduzione del prezzo), all'acquirente spetta anche il risarcimento del danno. Quest'ultimo comprende, come in ogni altro caso di responsabilità per inadempimento, il danno emergente e il lucro cessante di cui all'art. 1223 c.c.

Limitazione o esclusione della garanzia per evizione

La garanzia per evizione è un effetto naturale del contratto, e per tale motivo non necessita di alcuna espressa previsione delle parti per poter essere operativa.

Non di meno, essa può essere liberamente limitata o esclusa dai contraenti.

Quando è pattuita l'esclusione della garanzia per evizione, il compratore perde il diritto al risarcimento del danno nel caso in cui subisca successivamente l'evizione a vantaggio di terzi.

Il venditore, però, rimane responsabile quando l'evizione sia conseguenza di un fatto suo proprio o se abbia agito con dolo o colpa grave.

Salvo ulteriori accordi, anche in presenza di clausola di esclusione della garanzia per evizione, il venditore è comunque tenuto alla restituzione del prezzo e al rimborso delle spese sostenute dal compratore.

D'altra parte, è anche in facoltà dei contraenti rendere più ampio il contenuto di tale garanzia (v. 1487 c.c.).

Perdita del diritto alla garanzia per evizione

Dal punto di vista processuale, è importante notare che il compratore che sia convenuto in giudizio dal terzo che vanta diritti sulla cosa, abbia l'onere di chiamare in giudizio il venditore (v. art. 1485 c.c.).

Infatti, in caso di soccombenza dell'acquirente passata in giudicato, il venditore che non sia stato chiamato a norma dell'art. 106 c.p.c. può svincolarsi dall'obbligo di garantire l'acquirente, dimostrando che vi fossero ragioni sufficienti per far rigettare la domanda del terzo.

Inoltre, l'acquirente perde il diritto alla garanzia per evizione anche nel caso in cui riconosca spontaneamente il diritto del terzo, anche in sede stragiudiziale, senza riuscire successivamente a dimostrare che non vi erano ragioni sufficienti per impedire l'evizione (art. 1485 c.c., ult. comma).

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