Condominio: non paga chi non usa l'impianto di riscaldamento

di Pasquale Sangregorio - In tema di riscaldamento centralizzato nei condomini, l'art. 1117 del codice civile, a seguito della riforma del condominio n. 220/2012 in vigore nel 2013, annovera gli impianti per il riscaldamento ed il condizionamento centralizzato tra le parti comuni dell'edificio.

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Da ciò deriva l'obbligo in capo a tutti i condòmini di partecipare alle spese di manutenzione e gestione. L'amministratore, dal suo canto, è responsabile per il funzionamento, ferma restando la possibilità in sede di assemblea condominiale, di deliberare in merito alle ore di funzionamento degli impianti. Giova ricordare, tra l'altro, che esistono normative specifiche a seconda delle fasce climatiche e delle Regioni di appartenenza.

Volgendo l'attenzione alla questione che qui interessa, la Seconda Sezione della corte di Cassazione, con una recente sentenza, la n. 15932/2019 (sotto allegata), è tornata a pronunciarsi in merito alla ripartizione delle spese deliberate dall'assemblea condominiale anche a carico del condomino che abbia già provveduto a distaccarsi dal riscaldamento centralizzato.

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Nell'anno 2010, con atto di citazione, un condomino si opponeva al decreto ingiuntivo emesso in favore del proprio condominio che, in sede di approvazione dei bilanci consuntivi relativi ai due esercizi precedenti, aveva deliberato a suo carico una spesa per costi di riscaldamento di circa 27.000 euro. In via riconvenzionale, chiedeva, inoltre, che il Tribunale di Verona accertasse la legittimità del distacco dal riscaldamento centralizzato condominiale, operato nell'anno 2005 e, di conseguenza, dichiarasse la nullità delle delibere assembleari poste a fondamento del decreto ingiuntivo.

I giudici di primo grado, con sentenza n. 714/2013, argomentando che il distacco posto in essere non fosse stato preliminarmente autorizzato dall'assemblea e che l'invalidità della delibera non potesse farsi valere in sede di giudizio di opposizione ma in altra separata impugnazione, così come previsto dall'art. 1137 c.c., rigettavano l'opposizione.

Deciso a far valere le proprie ragioni, il condomino impugnava la sentenza. Tuttavia, la Corte d'appello di Venezia, confermava la sentenza di primo grado affermando, tra l'altro, che nel caso in esame, dovesse farsi riferimento ai termini previsti dall'art. 1137 c.c. in tema di annullabilità della delibera assembleare, posto che i vizi eccepiti in sede di ricorso derivavano dalla ripartizione delle spese comuni.

Avverso tale sentenza veniva proposto ricorso in Cassazione.

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Contrariamente a quanto deciso nei gradi precedenti di giudizio, la Seconda Sezione della Suprema Corte di Cassazione, cassava la sentenza impugnata rinviando la decisione ad altra Sezione della Corte d'Appello.

Nel motivare la loro decisione, gli Ermellini, affermavano che "deve considerarsi nulla ogni delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condòmini proprietari di locali ... che non siano serviti dall'impianto di riscaldamento, trattandosi di delibera che inerisce ai diritti individuali di tali condòmini e non alla mera determinazione quantitativa del riparto delle spese". Peraltro, aggiungeva la Corte, secondo quanto previsto dal novellato art. 1118 del c.c., ciascun condomino può legittimamente rinunziare all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento centralizzato anche senza previa autorizzazione assembleare ed a condizione che, dalle operazioni di distacco, non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. Viene fatto salvo, tuttavia, l'obbligo di concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto, per la sua conservazione e messa a norma (così Cass. 7518/2006 e Cass. 16365/2007).

Pasquale Sangregorio

Abilitato alla professione legale ma non iscritto all'albo

Ricercatore volontario presso Studio Legale Avv. Guerino De Santis