Nessuna provvigione al mediatore per la proposta irrevocabile

di Annamaria Villafrate - L'ordinanza n. 7781/2020 (sotto allegata) della Cassazione rigetta il ricorso di un mediatore, già respinto in primo e secondo grado, che chiede il riconoscimento della provvigione per la conclusione dell'affare derivante dalla stipula della proposta irrevocabile di acquisto. Come chiarito nella motivazione dagli Ermellini il diritto alla provvigione non è ricollegabile alla stipula del preliminare del preliminare avente soli effetti obbligatori, perché in questa fase non è possibile considerare il contratto concluso. La recente Cassazione n. 30083/2019 ha infatti chiarito che un affare può dirsi concluso e quindi il mediatore ha diritto alla provvigione solo se alle parti è data la possibilità di ottenere l'esecuzione specifica del contratto.

• La proposta irrevocabile non fa sorgere il diritto alla provvigione
• Errata qualificazione dell'accordo
• Il preliminare del preliminare non dà diritto alla provvigione

La proposta irrevocabile non fa sorgere il diritto alla provvigione

La Corte d'Appello conferma la decisione di primo grado di rigetto dell'istanza di pagamento della provvigione avanzata da un mediatore immobiliare in relazione all'incarico conferitogli per la vendita di un appartamento. La Corte ha ritenuto infatti che la formulazione della proposta irrevocabile di acquisto non integri la conclusione dell'affare a cui l'art. 1755 c.c. ricollega il riconoscimento della provvigione. Risulta infatti dalla sentenza impugnata che le parti non hanno sottoscritto alcun contratto preliminare di compravendita. La proposta irrevocabile ha avuto nel caso di specie lo scopo unico di fissare gli accordi di massima raggiunti, nella prospettiva di un preliminare successivo.

La Corte ha rilevato che tra le parti non è insorto alcun impegno giuridicamente vincolante tale da far sorgere il diritto alla provvigione del mediatore anche perché:

• da un fax è emersa la volontà dei proprietari di un fissare un nuovo incontro per addivenire a un accordo a loro più gradito;
• dalla corrispondenza prodotta è evidente che tra le parti non è intervenuto alcun accordo definitivo sulla conclusione dell'affare;
• nell'atto dell'incarico è stato precisato, in riferimento alla provvigione che "tale somma vi sarà integralmente pagata contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare."

Errata qualificazione dell'accordo

Il mediatore ricorre in sede di legittimità sollevando due motivi di ricorso con cui contesta alla Corte d'Appello l'errata qualificazione dell'accordo intercorso tra le parti come una minuta o un accordo di massima. Lo stesso infatti deve piuttosto qualificarsi come un accordo vincolante secondo lo schema proposta – accettazione.

Il preliminare del preliminare non dà diritto alla provvigione

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 7781/2020 rigetta il ricorso ritenendolo inammissibile. Dopo avere rilevato diversi difetti nella formulazione delle doglianze e delle affermazioni del ricorrente, per quanto riguarda il punto focale della decisione la Corte chiarisce che l'orientamento giurisprudenziale richiamato dal ricorrente e che considera il preliminare del preliminare come titolo idoneo a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione è stato superato da un altro orientamento.

La sentenza n. 30083/2019 infatti ha infatti enunciato il seguente principio di diritto: "Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile al negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un c.d "preliminare i preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento che, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio."

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