Ipoteca

• Cos'è l'ipoteca
• Tipi di ipoteca
• Terzo datore e terzo acquirente
• Efficacia dell'ipoteca
• Effetti dell'ipoteca
• Durata dell'ipoteca

Cos'è l'ipoteca

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia che offre al creditore la possibilità di chiedere l'espropriazione del bene su cui viene iscritta e di rivalersi sul ricavato della vendita forzata con preferenza rispetto agli altri creditori.

A differenza del pegno, tipica garanzia dei beni mobili, l'ipoteca può iscriversi sui beni immobili e sui beni mobili registrati.

L'iscrizione dev'essere effettuata nei registri immobiliari della conservatoria del luogo dove è situato l'immobile.

Tipi di ipoteca

L'ipoteca può essere di tre tipi (art. 2808 c.c., terzo comma):

• legale
• giudiziale
• volontaria

Nell'ipoteca legale è la legge stessa a ricollegare il diritto di iscrivere ipoteca a un determinato fatto (ad esempio, si pensi al diritto d'ipoteca dell'alienante sull'immobile che ha venduto, in caso di inadempimento dell'acquirente).

L'ipoteca giudiziale, invece, trova titolo d'iscrizione nella sentenza di condanna al pagamento.

L'ipoteca volontaria, infine, è quella liberamente decisa dalle parti, a garanzia di un credito.

L'istituto dell'ipoteca, pertanto, si ricollega alla responsabilità patrimoniale del debitore e funge da garanzia del credito quale causa legittima di prelazione (cioè di preferenza).

Terzo datore e terzo acquirente

L'ipoteca può essere iscritta su un bene del debitore o di un terzo.

In quest'ultimo caso, il terzo datore di ipoteca è direttamente coinvolto dalla vicenda ipotecaria, e quindi, in caso di inadempimento del debitore, non può domandare al creditore il beneficio di escussione preventiva del patrimonio del debitore (in mancanza di diverso accordo).

Il creditore, in altri termini, può chiedere senz'altro l'espropriazione dell'immobile offerto in garanzia dal terzo datore. Quest'ultimo, dal canto suo, avrà diritto di regresso nei confronti del debitore (art. 2871 c.c.).

Quando invece l'ipoteca sia iscritta su un bene del debitore e questi, successivamente, ne trasferisca la proprietà , si parla di terzo acquirente.

In virtù del c.d. diritto di sequela, il creditore rimane titolare del diritto di ipoteca ed è libero, pertanto, di chiedere l'espropriazione del bene, ancorché ora appartenente a un terzo estraneo alla vicenda di costituzione dell'ipoteca.

Il terzo acquirente, ad ogni modo, in caso di esproprio avrà diritto di indennità nei confronti del debitore-alienante (art. 2866 c.c.).

Efficacia dell'ipoteca

L'iscrizione dell'ipoteca nei registri della conservatoria immobiliare ha effetto costitutivo e non meramente dichiarativo (art. 2808 c.c., secondo comma).

Ciò significa che, a differenza di quanto avviene con la trascrizione di un atto di acquisto di un bene immobile, l'ipoteca viene ad esistenza soltanto con l'iscrizione. Prima dell'iscrizione sussiste solo il diritto di iscrivere ipoteca, non anche quello conseguente di essere soddisfatto con preferenza rispetto agli altri creditori.

Giova ricordare che, invece, la trascrizione dell'atto d'acquisto ha solo efficacia dichiarativa, essendo l'atto di trasferimento della proprietà già valido ed efficace prima della trascrizione stessa.

Effetti dell'ipoteca

L'ipoteca abilita chi ne ha chiesto l'iscrizione a domandare l'espropriazione del bene in caso di inadempimento e dà a questi il diritto di essere preferito ai creditori chirografari (cioè sprovvisti di diritto di prelazione), in sede di distribuzione del ricavato della vendita (art. 2808 c.c., primo comma).

Grado dell'ipoteca

Se sullo stesso immobile vi sono più iscrizioni di ipoteca, ogni iscrizione prende un determinato grado, a seconda del momento in cui è avvenuta (art. 2852 c.c.).

In caso di esecuzione forzata, quindi, il creditore avente ipoteca di primo grado (cioè chi ha iscritto ipoteca per primo su quel bene) ha diritto di vedere soddisfatto il proprio credito per intero. Soltanto nel caso in cui residui un'ulteriore somma dalla vendita potrà essere soddisfatto il creditore ipotecario di secondo grado, e così via.

Durata dell'ipoteca

Gli effetti dell'ipoteca durano vent'anni dall'iscrizione e cessano in caso di mancata rinnovazione (art. 2847 c.c.), oltre che per cancellazione, estinzione dell'obbligazione, rinunzia o perimento del bene (art. 2078 c.c.).