Immobili da costruire: vendita nulla senza contestuale garanzia

• Nullità del contratto preliminare di vendita di immobile da costruire
• L'orientamento della Cassazione
• Il revirement

Nullità del contratto preliminare di vendita di immobile da costruire

Con una recentissima pronuncia, la Corte di Cassazione, in applicazione del dettato normativo di cui all'art. 2 del D. lgs. n. 122/2005, ha dichiarato la nullità di un contratto preliminare di vendita di un immobile da costruire a causa del mancato rilascio di una garanzia fideiussoria da parte del promissario venditore contestualmente alla sottoscrizione dell'accordo.

Ebbene, in caso di stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, l'art. 2 del D.lgs. 122/2005 pone a carico del costruttore l'obbligo di rilasciare e consegnare all'acquirente una fideiussione "di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento".

La norma si applica in tutti i casi in cui la garanzia non sia stata mai rilasciata, sia stata rilasciata successivamente alla sottoscrizione del preliminare di vendita o per un importo inferiore rispetto alle somme riscosse o da riscuotere prima della stipula dell'atto definitivo.

La nullità in parola è stata dal legislatore espressamente introdotta come relativa, poiché ha come finalità quella di tutelare l'interesse particolare del promissario acquirente e dunque può essere invocata solo da quest'ultimo, considerato parte debole del contratto.

L'orientamento della Cassazione

Sino ad oggi la Corte di Cassazione, seppure in situazioni parzialmente diverse, ha interpretato la previsione di cui all'art. 2 del D. lgs 122/2005 in senso restrittivo: con una recente ordinanza aveva infatti escluso la sanzione della nullità del preliminare nel caso in cui, seppure in assenza del rilascio della garanzia da parte del costruttore, non si sia verificata l'insolvenza di quest'ultimo; in tal caso, spiegano gli Ermellini, non risulta in alcun modo pregiudicato l'interesse del promissario acquirente tutelato dalla norma (Cfr. Cass. Civile, ordinanza n. 30555 del 22.11.2019).

Il revirement

Discostandosi da tale decisione, con ordinanza n. 19510 del 18.09.2020 la Cassazione ha dichiarato la nullità di un contratto preliminare di acquisto di un immobile da costruire per il quale il costruttore ha provveduto a rilasciare una fideiussione solo successivamente alla sottoscrizione del compromesso e per un importo inferiore alle somme versate e da versare a titolo di caparra confirmatoria o comunque di acconto sul prezzo, malgrado non si fosse manifestata l'insolvenza del costruttore.

Per giungere a tale conclusione, i giudici di legittimità hanno valutato due fattori concorrenti: il rilascio della garanzia posteriormente alla stipula del preliminare e per un importo inferiore rispetto alle somme di cui alla caparra, e mancata ultimazione dei lavori.