Casa in comodato al figlio: cosa accade se si separa?

• Comodato ai giovani sposi
• Comodato: cos'è e differenze con la donazione
• Recesso del comodante genitore dell'ex
• Casa familiare: niente comodato precario
• L'urgente e impreveduto bisogno del comodante

Comodato ai giovani sposi

Il comodato avente a oggetto un immobile rappresenta uno strumento sempre più utilizzato dai parenti in favore delle giovani coppie che contraggono matrimonio, affinché se ne servano per le esigenze abitative familiari.

Altrettanto spesso accade che, in ipotesi di successiva separazione dei coniugi, il giudice assegni l'immobile al genitore collocatario della prole e cioè, sovente, all' ex moglie del comodatario.

Di qui la domanda: "Il comodante, parente del citato comodatario, può ottenere la restituzione del bene?"

Prima di scendere nel merito della trattazione, occorre effettuare un preambolo di natura teorica.

Comodato: cos'è e differenze con la donazione

Ai sensi dell' art. 1803, comma 1 c.c. "il comodato è il contratto col quale una parte consegna all' altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l' obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta".

Il comma 2 precisa che "il comodato è essenzialmente gratuito".

A questo proposito, il contratto de quo non va confuso con la donazione. Nonostante i due istituti condividano il carattere della gratuità, infatti, la donazione comporta il definitivo trasferimento della proprietà della cosa; il comodato, invece, implica inevitabilmente la restituzione della stessa.

La restituzione

Proprio con riguardo alla restituzione, poi, è importante richiamare alcune disposizioni del codice civile che si riveleranno fondamentali ai fini della disamina:

• art. 1809, comma 1 c.c. "il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto";
• art. 1809, comma 2 c.c. "se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata";
• art. 1810 c.c. "se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall' uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede" (comodato c.d. "precario").

Recesso del comodante genitore dell'ex

Attuate tali indispensabili premesse, è possibile affrontare il quesito introduttivo e cioè individuare, nella fattispecie in esame, la disciplina applicabile al recesso del comodante.

L' importanza della questione testé delineata è resa lampante dalla natura degli interessi in gioco: l'interesse del nucleo familiare, in particolare della prole, alla conservazione dell' ambiente domestico, da un lato, e quello del comodante, proprietario dell'immobile, a recuperarne la disponibilità, dall'altro.

Trattasi, all' evidenza, di interessi contrapposti che richiedono un attento bilanciamento.

A fronte dei continui contrasti giurisprudenziali, sul punto sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la Sentenza 21 luglio 2004 n. 13603, la quale rappresenta una "pietra miliare" in materia: secondo gli Ermellini, qualora un terzo abbia concesso in comodato un immobile di sua proprietà affinché sia destinato a casa familiare, il successivo provvedimento di assegnazione, pronunciato nel giudizio di separazione in favore del genitore collocatario dei figli minori – o convivente con figli maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa –, non modifica la natura né il contenuto del titolo di godimento sul bene.

Si tratta, a ben vedere, di un provvedimento a contenuto negativo, poiché per suo tramite non si costituisce un diritto, ma si esclude uno degli ex coniugi dal godimento dell' immobile; il che determina, per l'appunto, "una concentrazione della sfera dei beneficiari".

Con riguardo alla fattispecie in esame, nella prospettiva delle Sezioni Unite, l'ex moglie del comodatario, pur non essendo parte formale del contratto, ne è parte sostanziale; il citato comodatario, infatti, non ha ricevuto il bene a titolo personale, bensì quale "rappresentante" dell'intero nucleo familiare per le cui esigenze abitative è stato concesso in godimento.

Casa familiare: niente comodato precario

Fermo restando quanto appena detto, il caso di specie pone l'ulteriore problema di qualificare correttamente il contratto di comodato, posto che, essendo stato stipulato senza determinazione di durata, può essere astrattamente ricondotto tanto nell'alveo dell' art. 1809 c.c. quanto in quello dell' art. 1810 c.c.

La citata Sentenza ha chiarito che, ove un immobile sia stato concesso in comodato affinché sia destinato a casa familiare, "si è dinanzi ad un' ipotesi di comodato […] caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare". Detto momento coinciderà "con il compimento della funzione di centro della comunità domestica propria della casa coniugale", ravvisabile non tanto nel raggiungimento della maggiore età da parte dei figli conviventi con l'assegnatario, quanto più nella conquista dell'indipendenza economica ad opera degli stessi.

Il vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari, pertanto, "sopravvive" alla crisi coniugale, con la conseguente impossibilità di farne dipendere lo scioglimento dall'esclusiva volontà del comodante.

In altre parole, nella visione delle Sezioni Unite, in presenza di una funzionale destinazione dell' immobile a casa familiare – e soltanto in questo caso –, la figura del comodato c.d. "precario" non appare configurabile.

L'urgente e impreveduto bisogno del comodante

Così argomentando, il contratto de quo risulta svincolato dalla disciplina di cui all' art. 1810 c.c. per essere ricondotto a quella di cui all'art. 1809 c.c. Ciò significa che la restituzione del bene non può essere richiesta dal comodante in qualsiasi momento bensì, al di fuori dell'ipotesi di cessazione della funzione propria dello stesso, esclusivamente nel caso in cui sopravvenga "un urgente e impreveduto bisogno" di riottenere la disponibilità immediata del medesimo.

Per ragioni di completezza espositiva, appare pertanto utile dedicare questi ultimi righi al concetto di "urgente e impreveduto bisogno" di cui all'art. 1809, comma 2 c.c.

Sul punto è dirimente la sentenza 29 settembre 2014, n. 20448, attraverso cui le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno confermato che il diritto del comodante a vedersi restituire l'immobile soccombe dinanzi alle superiori esigenze del nucleo familiare, in particolare della prole, di mantenere l'habitat domestico di riferimento. Condicio sine qua non ai fini della restituzione è un urgente e impreveduto bisogno del comodante, da individuarsi nella sopravvenuta necessità di uso diretto del bene ovvero nel sopravvenuto deterioramento delle sue condizioni economiche.