Servono chiarimenti per le assemblee condominiali in video-conferenza

• Le modifiche al codice civile sulle assemblee condominiali
• Le criticità della nuova norma sulle assemblee in videoconferenza
• Osservazioni e richieste al Ministro di Giustizia

Le modifiche al codice civile sulle assemblee condominiali

Valentina d'Orso del M5S il 29 ottobre 2020 ha presentato un'interrogazione (sotto allegata) rivolta al Ministero della Giustizia chiedendo chiarimenti sulle modalità di svolgimento delle assemblee condominiali a distanza.

Il decreto agosto n. 104/2020 prevede infatti all'art. 63 comma 1 bis: "All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al terzo comma, dopo le parole: deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione sono inserite le seguenti: se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa;

b) dopo il quinto comma è aggiunto il seguente: Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione". 

Le criticità della nuova norma sulle assemblee in videoconferenza

Per la d'Orso la norma non chiarisce nel dettaglio le modalità di svolgimento delle assemblee condominiali a distanza, tanto è vero che la giurisprudenza, per colmare il vuoto legislativo, ha previsto l'applicabilità delle norme contemplate dal decreto Cura Italia per le società. L'art. 106 del decreto n. 18/2020 (Cura Italia) dispone infatti che le s.p.a, le s.a.p.a, le s.r.l, le società cooperative e le mutue assicuratrici possano anche prevedere che l'assemblea si svolga, anche esclusivamente, mediante mezzi di telecomunicazione che garantiscano l'identificazione dei partecipanti, la loro partecipazione e l'esercizio del diritto di voto (...) senza in ogni caso la necessità che si trovino nel medesimo luogo, ove previsti, il presidente, il segretario o il notaio.

La norma del decreto agosto presenterebbe il principale difetto di limitarsi a prevedere la possibilità di svolgere le assemblee condominiali, senza però fornire i necessari dettagli sul modo in cui devono svolgersi.

L'art. 63 del decreto agosto presenta inoltre i seguenti elementi di criticità:

• prima di tutto la frase 'Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale lascia intendere che lo svolgimento dell'assemblea condominiale in teleconferenza deve essere contemplata dal regolamento condominiale e che, solo nel momento in cui questo atto non la preveda, può essere celebrata a distanza se tutti i condomini si esprimono a favore. Norma criticabile anche perchè è molto più semplice disporre la modifica del regolamento, al fine di contemplare anche lo svolgimento a distanza delle assemblee condominiali, con la maggioranza richiesta dall'art. 1136, comma II (metà degli intervenuti che rappresentino almeno la metà delle quote millesimali);
• la norma non prevede inoltre con quali modalità devono essere tutelati i dati personali dei partecipanti all'assemblea;
• non stabilisce quando il condomino che partecipa all'assemblea a distanza può considerarsi collegato;
• non chiarisce se è possibile un'assemblea condominiale mista, ovvero parte dei condomini in presenza e parte a distanza nè definisce le modalità in grado di garantire eventualmente a tutti di esercitare il proprio diritto di voto e di intervenire nella discussione.

Osservazioni e richieste al Ministro di Giustizia

La norma oggetto d'interrogazione richiede pertanto, stante l'attuale problema della pandemia da coronavirus, una formulazione più snella (che non tenga conto della previsione nel regolamento condominiale della celebrazione dell'assemblea condominiale in modalità videoconferenza), ma anche più completa, capace di chiarire i presupposti e i requisiti minimi necessari per garantire la regolare costituzione dell'assemblea e la validità delle assemblee condominiali.

Da qui la richiesta al Ministro della Giustizia di facilitare lo svolgimento a distanza delle assemblee condominiali, evitare inutili contenziosi e semplificare anche le delibere relative agli interventi previsti dal Superbonus 110% (art. 119 decreto n. 34/2020).

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