Il rappresentante di palazzina nel supercondominio

• Quando è obbligatorio il rappresentante di palazzina
• Come nominare il rappresentante di palazzina
• Revoca del rappresentante nel supercondominio
• Supercondominio: amministratore e rappresentante
• Supercondominio: libertà d'azione del rappresentante
• Giurisprudenza

Quando è obbligatorio il rappresentante di palazzina

L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile prevede che, in alcune specifiche ipotesi, ogni condominio che fa parte di un supercondominio è tenuto obbligatoriamente a designare un rappresentante di palazzina, al quale affidare la propria rappresentanza per la gestione ordinaria delle parti comuni ai diversi condominii e per la nomina dell'amministratore.

In particolare, tale obbligo scatta nel caso in cui i partecipanti siano, complessivamente, più di sessanta. Al di sotto di tale soglia, la nomina del rappresentante di palazzina non è obbligatoria ma può comunque essere fatta.

Si precisa che, ai fini del computo dei sessanta partecipanti, i comproprietari sono considerati come un solo condomino.

Come nominare il rappresentante di palazzina

La nomina del rappresentante di palazzina va fatta dal singolo condominio con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non vi provvede ma la nomina è obbligatoria, ciascuno dei rappresentanti già nominati può ricorrere all'autorità giudiziaria, previa diffida a rimediare entro un termine "congruo".

La scelta del rappresentante non deve ricadere necessariamente su un condomino, ben potendo essere designato un soggetto esterno al condominio.

Revoca del rappresentante nel supercondominio

La legge nulla dice circa la durata dell'incarico del rappresentante.

Sebbene non manchino interpretazioni di segno opposto, deve ritenersi che la sua nomina non debba essere circoscritta a una sola assemblea né sottoposta a limiti di tempo: per una più snella e agile gestione del supercondominio, il rappresentante resta tale fino a che non venga sostituito.

Resta comunque possibile la revoca in ogni tempo da parte della palazzina rappresentata, liberamente e, quindi, senza la necessità che si verifichino particolari condizioni.

Supercondominio: amministratore e rappresentante

Si è detto che rappresentante di condominio può essere chiunque: sia un condomino, che un soggetto esterno.

Tale regola conosce tuttavia un'importante eccezione, in quanto non può essere rappresentante l'amministratore. A dirlo è lo stesso art. 67 disp.att.c.c., laddove afferma che "All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea".

Supercondominio: libertà d'azione del rappresentante

Il rappresentante di palazzina ha pieni poteri, in quanto l'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile stabilisce espressamente che "Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto".

In ogni caso, egli deve comunicare l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii all'amministratore di condominio, il quale ne riferisce in assemblea, e risponde con le regole del mandato.

Giurisprudenza

Circa i poteri dei rappresentanti di palazzina nel supercondominio, un particolare ruolo chiarificatore è stato assunto da alcune pronunce giurisprudenziali, che hanno chiarito che la delibera con la quale i rappresentanti revochino l'amministratore di supercondominio deve ritenersi affetta da radicale nullità (Tribunale di Milano n. 9844/2016).

Del resto, si tratta di una materia estranea alle attribuzioni istituzionali del rappresentante, che la legge limita espressamente alla gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell'amministratore, senza che sia possibile un'applicazione analogica (Corte d'appello di Milano n. 2321/2018).

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