Pignoramento dell'immobile locato
Effetti del pignoramento sul contratto di locazione: opponibilità alla massa dei creditori, contratto stipulato prima e dopo del pignoramento
- Opponibilità del contratto di locazione
- Contratto di locazione stipulato prima del pignoramento
- Contratto di locazione stipulato dopo il pignoramento
Opponibilità del contratto di locazione
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L'art. 2923 c.c. ribadisce la generale applicabilità alla vendita forzata del classico principio emptio non tollit locatum (cfr. artt. 1599 e 1600 c.c.): l'avente causa dal locatore è tenuto a rispettare, entro i limiti segnati dalla legge, le locazioni precedentemente stipulate dal proprietario (id est l'esecutato o un suo dante causa).
Salvo il fatto che il tempo rilevante è quello del pignoramento e non dell'atto dispositivo, i criteri di opponibilità della locazione all'aggiudicatario rispecchiano quelli previsti dagli artt. 1599 e 1600 c.c. per la vendita di diritto comune:
1) data certa anteriore;
2) trascrizione anteriore della locazione di durata ultra-novennale;
3) in ultimo, detenzione anteriore dell'immobile qualora la scrittura non esista o sia sfornita di data certa anteriore.
Contratto di locazione stipulato prima del pignoramento
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Ai sensi dell'art. 2912 cod. civ.: "il pignoramento comprende le pertinenze, gli accessori e i frutti della cosa pignorata".
Tra i frutti della cosa pignorata, vanno certamente annoverati i canoni che il proprietario percepisce in forza di un contratto di locazione (v. art. 820 cod. civ. che espressamente contempla i canoni di locazione tra i frutti civili).
Dopo il pignoramento di un immobile dato in locazione, il locatore e proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene (Cass. 3 ottobre 2005, n. 19323; idem Cass. 21 giugno 2011, n. 13587, Cass. 29 aprile 2015, n. 8695 e Cass. 27 giugno 2016, n. 13216, quest'ultima non massimata; Cassazione civile, Sez. VI, 28 marzo 2018, n. 7748). Sorge, altresì, in capo al custode l'onere di compiere tutti gli atti necessari alla conservazione e all'amministrazione dei beni pignorati (artt. 65, 559, 560 c.p.c.), autonomamente o previa autorizzazione del G.E. se richiesta.
Contratto di locazione stipulato dopo il pignoramento
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Il contratto di locazione stipulato dal locatore dopo il pignoramento ed evidentemente senza la autorizzazione del giudice dell'esecuzione è valido, ma inopponibile alla massa dei creditori (Cass. 29291/2019). Va al riguardo sottolineato che, il pignoramento determina un mero limite al potere dispositivo del debitore. Costituisce ius receptum che la violazione dell'art. 560 c.p.c. non comporta l'invalidità della locazione, bensì soltanto la sua inopponibilità al creditori esecutanti ed all'assegnatario e, quindi, una inefficacia relativa provocata dal provvedimento cautelare; inefficacia che può essere fatta valere dal custode sino a che quella misura perduri e, successivamente, da colui che risulterà titolare o assegnatario del bene oggetto del pignoramento, essendo la misura cautelare finalizzata alla protezione degli interessi della massa dei creditori. Tale regola trova spiegazione nel fatto che il pignoramento non incide sulla capacità del debitore esecutato e non provoca alcun mutamento della condizione giuridica del bene pignorato, tant'è vero che il debitore esecutato può finanche trasferire a terzi il diritto di proprietà del bene pignorato. Il contratto di alienazione non è affetto da invalidità, né assoluta né relativa, ma solo da inefficacia relativa, subordinata all'esistenza e alla permanenza del vincolo derivante dal pignoramento (Cass. 25/10/1972, n. 3255). L'efficacia dell'alienazione trova infatti limite nel pregiudizio alle ragioni di salvaguardia della garanzia spettante al creditore pignoratizio e all'aggiudicatario (Cass. 1/7/1969, n. 2412; Cass. 25/10/1972, n. 3255).
Avv. Pier Vincenzo Garofalo
studiolegalegarofalo@hotmail.com
Autore: Pier Vincenzo Garofalo