Quando si può fare una costruzione su suolo comune?

• Costruzioni su un terreno indiviso: la norma
• Le maggioranze per costruire sul terreno comune
• Costruzione sul suolo comune contro la volontà del comproprietario
• Abuso edilizio su terreno in comproprietà

Costruzioni su un terreno indiviso: la norma

La norma che regola le costruzioni su un terreno comune è quella di cui all'articolo 1108 del codice civile, che si occupa di disciplinare, nell'ambito della comunione, le innovazioni e gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.

Le maggioranze per costruire sul terreno comune

Secondo quanto previsto da tale diposizione, per costruire su un terreno comune è necessario che l'opera ottenga il consenso della maggioranza dei comproprietari che rappresenti almeno i due terzi del valore complessivo del bene sul quale si intende edificare.

Quindi, se è semplice deliberare nel caso in cui i comproprietari siano più di due o se siano due ma la quota di uno sia pari o superiore ai due terzi del valore della cosa (ad esempio, 70% e 30%), laddove il suolo sia comune a due soli proprietari con pari quota, in caso di disaccordo sulle sorti dello stesso l'unica soluzione possibile è quella di dividere il bene o venderlo e ripartirne il ricavato.

Costruzione sul suolo comune contro la volontà del comproprietario

Può anche verificarsi l'ipotesi in cui un soggetto costruisca sul suolo comune contro la volontà del comproprietario.

In tal caso, per quest'ultimo si aprono due possibili scenari:

• esercitare lo ius tollendi, che è il diritto di obbligare chi ha costruito l'opera a eliminarla;
• rimborsare al comproprietario costruttore, secondo la propria quota, le spese per l'edificazione dell'opera, che entra in comproprietà.

L'intervento delle Sezioni Unite

A tale ultimo proposito, va infatti rilevato che le Sezioni Unite della Corte di cassazione, nella pronuncia n. 3873/2018, hanno affermato che, anche in caso di costruzione realizzata da uno dei comproprietari sul suolo comune, opera il principio dell'accessione di cui all'articolo 934 del codice civile, con la conseguenza che l'opera diviene automaticamente di proprietà di tutti i comproprietari.

Ecco, nel dettaglio, i principi di diritto enunciati dalla Corte:

- "La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell'art.934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam".

- "Il consenso alla costruzione manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, vale a precludergli l'esercizio dello ius tollendi".

- "Ove lo ius tollendi non venga o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sono sopportate per l'edificazione dell'opera".

Leggi: Costruzione su suolo comune? Sì all'accessione

Abuso edilizio su terreno in comproprietà

In argomento si ritiene utile, infine, fare un cenno alle ipotesi di abuso edilizio su un terreno in comproprietà, tentando, in particolare, di comprendere chi ne risponde.

Sul punto occorre fare una distinzione: la responsabilità civile e amministrativa ricade su tutti i comproprietari, a prescindere da chi sia stato materialmente il responsabile dell'abuso; dal punto di vista penale, invece, il comproprietario che non ha commissionato le opere abusive non può essere chiamato a risponderne per il solo fatto di vantare una quota di comproprietà sul bene oggetto dei lavori, ma, affinché sia giudicato penalmente responsabile, occorrono delle prove idonee a dimostrare la sua compartecipazione al reato (v. Cass. n. 53000/2018).