Sfratto per morosità e garante del contratto di locazione

• Procedura di sfratto e decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c.
• Il decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c.
• Rapporti tra locazione e fideiussione
• Intimazione sfratto per morosità con ingiunzione di pagamento garante
• Diversa qualificazione dell'istanza di ingiunzione contro il garante
• Connessione tra domande rapporti di locazione e fideiussione
• Cumulo di domande assoggettate a riti diversi

Procedura di sfratto e decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c.

Accade spesso nella pratica che il locatore, che agisce con procedura di sfratto per morosità nei confronti del conduttore inadempiente, formuli domanda di decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. anche nei confronti dell'eventuale garante del locatario. Altrettanto spesso accade che il giudice, specie in assenza di costituzione e/o di contestazione, emetta la richiesta ingiunzione sia nei confronti del conduttore che del garante.

Una tale prassi, tuttavia, non può essere condivisa, sia sotto l'aspetto processuale che quello sostanziale.

Il decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c.

L'ingiunzione di pagamento su convalida di sfratto per morosità, ex art. 664 c.p.c., è un particolare tipo di decreto ingiuntivo sulla cui "specialità" non possono esservi dubbi. La sua disciplina, infatti, devia, sotto molteplici profili, dalla struttura del decreto ingiuntivo ex art. 633 e segg. c.p.c., in quanto: a) implica un contraddittorio ex ante atteso che l'atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale richiesta di ingiunzione viene notificato alla parte prima della emissione del provvedimento; b) rappresenta un caso di condanna in futuro atteso che comprende non solo i canoni scaduti ma anche quelli ancora da scadere fino all'effettivo rilascio; c) contiene anche le spese dell'intimazione e non solo dell'ingiunzione; d) è immediatamente esecutivo ex lege; e) può essere concesso solo a seguito della convalida di sfratto per morosità ed all'interno del relativo giudizio. Giudizio, altrettanto "speciale", cui sono legittimati esclusivamente le parti del rapporto locatizio: la legittimazione attiva spetta unicamente al locatore (a prescindere se sia o no proprietario o titolare di un diritto reale sulla cosa locata) mentre la legittimazione passiva spetta unicamente al conduttore. Non sono, quindi, ammesse altre parti che non siano quelle direttamente titolari del rapporto, personale ed obbligatorio, di locazione in quanto l'oggetto del processo, introdotto dagli artt. 658 e segg.ti c.p.c., è soltanto il rapporto locatizio.

Rapporti tra locazione e fideiussione

Il rapporto fideiussorio, al contrario di quello locativo, coinvolge il locatore ed il terzo garante, per cui a quest'ultimo, "come non può applicarsi la disciplina sostanziale della locazione, così non può applicarsi la relativa disciplina processuale" (1). Tale principio è stato ancora recentemente confermato dalla Suprema Corte (2), la quale ha ribadito che il rito applicabile ad una controversia relativa al rapporto nascente da fideiussione prestata da un terzo a garanzia degli obblighi che scaturiscono da un rapporto di locazione di immobili urbani è quello ordinario. Ed invero, osserva la Corte: "l'accessorietà del rapporto fideiussorio rispetto a quello principale opera sul piano funzionale degli obblighi assunti dal fideiussore ma non già su quello morfologico e strutturale rispetto al quale resta netta ed indiscutibile la distinzione e autonomia dei rapporti. Di questi, solo uno, quello tra il locatore-creditore ed il conduttore-debitore è connotato da quella specialità che si riflette sia nella disciplina sostanziale che in quella processuale; l'altro, invece, riguarda soggetto estraneo e persegue lo scopo di garanzia del credito che ne definisce e giustifica l'accessorietà ma non ne comporta anche l'attrazione nella medesima disciplina speciale del rapporto obbligatorio principale". La Corte ha, dunque dato continuità ai precedenti sia sulla inconfigurabilità, sul piano processuale, del litisconsorzio tra creditore, debitore principale e fideiussore (3) che sulla autonomia di ordine soggettivo ed oggettivo tra l'obbligazione principale e quella fideiussoria con la conseguenza che la disciplina processuale speciale dell'una non influisce su quella dell'altra (4).

Da ciò segue che il particolare decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. possa essere richiesto dal solo locatore nei confronti del solo conduttore e non di altri.

Intimazione sfratto per morosità con ingiunzione di pagamento garante

Quid iuris nel caso in cui il locatore abbia richiesto, nell'intimazione di sfratto per morosità, anche l'ingiunzione di pagamento nei confronti dell'eventuale garante?

La normativa sostanziale e processuale, in una con le precisazioni della giurisprudenza, non può lasciare dubbi in ordine al fatto che la richiesta andrà rigettata in quanto senz'altro inammissibile per diverse ragioni.

In primis, non può che rilevare la carenza di legittimazione attiva del locatore a formulare domande nei confronti di soggetti che non siano il conduttore, giusta quanto sopra prospettato in ordine alla natura, personale ed obbligatoria, del rapporto di locazione, unico oggetto del processo di convalida. Analogamente, sarà privo di legittimazione passiva il terzo garante contro cui si richiede l'ingiunzione. Un eventuale accoglimento configurerebbe, inoltre, un provvedimento del tutto atipico, privo di fonte normativa in quanto carente dei presupposti e delle condizioni previste sia dall'art. 633 c.p.c. che dall'art. 664 c.p.c..

Diversa qualificazione dell'istanza di ingiunzione contro il garante

Si potrebbe obiettare alle precedenti considerazioni che la domanda formulata dal locatore nei confronti del garante del contratto di locazione, per quanto introdotta ex artt. 658 e segg.ti c.p.c., possa essere qualificata come una ordinaria domanda di pagamento somme contro un terzo soggetto, comunque convenuto nel procedimento di convalida e, come tale, sottratta ai peculiari presupposti previsti dall'art. 664 c.p.c.. In tal caso, ricorreranno senz'altro sia la legittimazione attiva che quella passiva ma una tale domanda sarà ancora da rigettarsi in quanto improponibile, per i seguenti rilievi.

Connessione tra domande rapporti di locazione e fideiussione

Come sopra riportato, la S.C. ritiene che il rapporto fideiussorio, assoggettato al rito ordinario a differenza di quello locativo, sia a quest'ultimo connesso solo per coordinazione e non per subordinazione. In particolare, è principio consolidato della giurisprudenza di legittimità che "l'obbligazione principale e quella fideiussoria, benché fra loro collegate, mantengono una propria individualità non soltanto soggettiva (data l'estraneità del fideiussore al rapporto richiamato dalla garanzia) ma anche oggettiva, in quanto la causa è fissa ed uniforme, mentre l'obbligazione garantita può basarsi su qualsiasi altra causa idonea allo scopo" (5). Tra le relative domande, dunque, non esiste vincolo di subordinazione ma mere ragioni di connessione ex art. 33 c.p.c.

Cumulo di domande assoggettate a riti diversi

Ciò considerato, occorre rilevare che l'art. 40 c.p.c. consente la trattazione congiunta di cause soggette a riti diversi solo quando siano connesse ex artt. 31, 32, 34, 35 e 36. In tal caso, sarà senz'altro consentito procedere alla trattazione congiunta secondo il rito ordinario, salva l'applicazione del rito speciale qualora una di esse riguardi una controversia di lavoro o previdenziale. Laddove, invece, come nel caso di specie, la domanda principale e quella accessoria, soggette a riti diversi, non siano legate da una connessione cd. forte ma meramente soggettiva, ex art. 33 c.p.c., sarà esclusa non solo la trattazione congiunta ma lo stesso cumulo di domande, con la conseguenza che la domanda connessa dovrà essere dichiarata inammissibile. Confortano, in tal senso, innumerevoli pronunce della giurisprudenza di legittimità e di merito: "L'art. 40 c.p.c. stabilisce la possibilità del cumulo di domande soggette a riti diversi solo in presenza di ipotesi qualificate di connessione derivanti dagli artt. 31, 32, 34, 35 e 36 c,p,c. così escludendo la possibilità di proporre nello stesso giudizio più domande, connesse soggettivamente ai sensi dell'art. 33 e dall'art. 103 c.p.c., ma soggette a riti diversi" (6). Non potrà, del resto, procedersi alla separazione delle domande ex art. 103 c.p.c. in quanto si può ricorrere a tale provvedimento solo quando le domande connesse ex art. 33 c.p.c. siano assoggettate allo stesso rito.

1) Cass. 13.02.09 n. 3525.

2) Cass. 08.11.19 n. 28827.

3) Cass. 09.07.05 n. 14468.

4) Cass. S.U. 23.02.10 n. 4319; Cass. S.U. 08.09.15 n. 17741.

5) Cass. S.U. 23.02.10 n. 4319; Cass. S.U. 05.02.08 n. 2655.

6) ex plurimis, Cass. 08.09.14 n. 18870; Cass. 29.01.10 n. 2155; Cass. 21.05.09 n. 11828; Cass. 6.12.06 n. 26158; Cass. 22.10.04 n. 20638; Cass. 15.05.01 n. 6660.

Avv. Filomena Zaccardi

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