I canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile?

• Contratto di locazione e canoni non percepiti
• La CTR conferma l'annullamento dell'avviso di accertamento impugnato

Contratto di locazione e canoni non percepiti

Gli effetti della sentenza di risoluzione del contratto di locazione retroagiscono alla data della domanda giudiziale dell'appellato con la conseguenza che, il locatore non è tenuto ai fini Irpef a dichiarare i canoni di locazione non percepiti dopo l'accertata risoluzione del contratto. E' quanto ha stabilito la Commissione Tributaria Regionale del Lazio con sentenza n. 1984 del 16 Aprile 2021.

I fatti

Con ricorso un locatore di un immobile in Roma, impugnava l'avviso di accertamento con il quale l'ufficio rettificava la dichiarazione presentata dal contribuente ai fini Irpef per l'anno 2011, per omessa dichiarazione dei canoni di locazione derivanti da un contratto di locazione commerciale.

Il locatore impugnava l'atto innanzi alla Commissione Provinciale Tributaria di Roma, eccependo la mancata percezione dei canoni di locazione per morosità del conduttore comprovata dalla risoluzione del contratto a seguito di ordinanza di sfratto per morosità. L'Ufficio nel costituirsi ribadiva la legittimità del proprio operato.

La Ctp accoglieva il ricorso del contribuente, ritenuta provata l'omessa percezione dei canoni di locazione dalla risoluzione del contratto di locazione anteriore all'anno 2011.

Avverso la sentenza della Ctp, l'Agenzia delle entrate proponeva appello eccependo che l'accertata morosità del conduttore si sarebbe conclusa in data 26.04.2011 data del rilascio dell'immobile, successiva all'anno di imposta 2010. Con la conseguenza che la risoluzione del contratto di locazione sarebbe avvenuta alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile.

La CTR conferma l'annullamento dell'avviso di accertamento impugnato

Il locatore ha contrastato quanto assunto dall'Agenzia delle entrate precisando che nel giudizio di intimazione di sfratto per morosità, l'ordinanza di rilascio dell'immobile ha effetti anticipatori rispetto alla risoluzione del contratto di locazione avvenuto con sentenza emessa dal Tribunale di Roma in data 12 Luglio 2010. La CTR ritiene fondamentale nel caso di specie, dover rimarcare il principio civilistico di carattere generale secondo cui " la costituzione in mora del conduttore, necessaria, per gli obblighi risarcitori per ritardata restituzione, si determina sia nel caso di risoluzione di diritto, dalla data di proposizione della domanda, e non da quella del suo accoglimento, per il principio secondo il quale la durata del processo non può danneggiare l'attore". Tale principio secondo cui la durata del processo non può danneggiare l'attore comporta che gli effetti della sentenza di risoluzione del contratto di locazione retroagiscono senza alcun dubbio alla data della domanda giudiziale dell'appellato, e quindi, nel caso di specie all'anno 2010, a nulla rilevando che l'effettivo rilascio dell'immobile sia avvenuto nel 2011.

Inoltre, l'appellato ha anche depositato fin dal primo grado la sentenza del tribunale di Roma con la quale è stato dichiarato risolto per morosità della conduttrice il contratto di locazione fissando l'esecuzione per il 31.08.2010.

Conclude la commissione precisando che i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, e nel caso de quo la risoluzione del contratto di locazione è avvenuta con la sentenza del 2010.

Pertanto, il contribuente non è tenuto a dichiarare, ai fini Irpef, i canoni non percepiti nell'anno 2011, dopo l'accertata risoluzione del contratto di locazione in data anteriore all'anno di imposta 2011.

Avv. Gianpaolo Aprea
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