Locazioni brevi e ordinarie: la differenza sta nella durata transitoria

Locazioni di breve durata e locazioni ordinarie

Secondo l'art. 51, d.l. n. 79/2011, le locazioni di breve durata stipulate da alcuni còndomini sono riconducibili a quelle per finalità turistiche per brevi periodi non superiori a 30 giorni. Ne consegue che esse non si distinguono dunque dalle ordinarie locazioni, connotandosi solo per la loro durata transitoria.

La vicenda

Un condominio ricorreva al Tribunale di Milano chiedendo che venisse vietato ad alcuni còndomini di utilizzare la propria unità immobiliare come alloggio temporaneo di breve durata, chiedendo altresì la cessazione immediata di tale utilizzo.

Tali richieste erano supportate dal regolamento di condominio (approvato all'unanimità nel 1961) e dalle clausole che vietavano l'esercizio all'interno degli appartamenti di pensione per camere ammobiliate affittate a terzi.

Il Tribunale di Milano, con sentenza n.8710/19 aveva ritenuto invece che non fosse opponibile ai còndomini (che avevano acquistato l'appartamento nel 1981) il regolamento condominiale (approvato all'unanimità nel 1961) ed in particolare le clausole che vietavano l'esercizio all'interno dell'appartamento dell'attività di "pensione" o l'uso dello stesso "a camere ammobiliate affittate a terzi", sostenendo che dette limitazioni costituissero servitù atipiche e come tali opponibili ai terzi acquirenti solo ove trascritte o specificamente indicate nell'atto di acquisto.

Il condominio ha poi impugnato tale sentenza poiché gli stessi appellati avrebbero riconosciuto di affittare il loro appartamento per periodi brevissimi attraverso il portale Airbnb, chiedendo l'integrale riforma della sentenza appellata, considerato altresì – come già sostenuto in primo grado – che dette locazioni brevi avrebbero arrecato disturbo alla tranquillità degli altri còndomini e sarebbero stati contrari al decoro dell'edificio (in violazione di altra disposizione regolamentare) e che non sarebbero state previamente comunicate all'amministratore del Condominio (come pure previsto dal regolamento).

Gli appellati hanno chiesto la conferma della sentenza impugnata, affermando che comunque la locazione breve posta in essere non costituisse violazione di alcuna norma regolamentare, non essendo assimilabile all'affitto di camere ammobiliate (trattandosi di affitto dell'intera unità immobiliare, per uso abitativo e senza servizi accessori di carattere alberghiero).

Locazioni di breve durata connotate dalla transitorietà

Il Tribunale di Milano nella propria sentenza ha affermato che, con l'approvazione all'unanimità del regolamento del Condominio ed in particolare del suo art. 4 (il quale prevede il divieto di "uso dell'appartamento a camere ammobiliate affittate a terzi"), i còndomini abbiano costituito una servitù atipica di non facere a carico di ciascuna unità immobiliare ed a favore di tutte le altre, come tale, essa sarebbe opponibile al terzo che sia divenuto proprietario di una di dette unità solo a condizione che la clausola regolamentare sia stata trascritta nei registri immobiliari ex artt. 2659 e 2665 c.c., oppure che l'acquirente abbia preso atto in modo specifico della stessa contestualmente all'atto d'acquisto, non essendo invece sufficiente che l'atto di provenienza contenga un mero richiamo al contenuto del regolamento.

Con ciò, dunque, il Tribunale ha aderito all'orientamento espresso dalla Suprema Corte a partire dalla sentenza n. 21024/2016 (confermato in seguito da Cass. n. 6769/18), in contrasto con il consolidato precedente orientamento secondo il quale il divieto di svolgere una determinata attività negli appartamenti costituisce un rapporto obbligatorio reale di non facere; precisamente, una obbligazione propter rem con contenuto negativo, di non conferire all'immobile una certa destinazione" (Cass. n. 11684/00).

Il Tribunale ha innanzitutto qualificato le locazioni stipulate dai còndomini come "attività di Bed and Breakfast", e ciò – presumibilmente – perché pubblicizzate attraverso il portale web Airbnb; in realtà è pacifico (posto che nemmeno il Condominio ha sostenuto il contrario) che oggetto della prestazione fornita dagli appellati alle loro controparti sia stato il mero godimento dell'appartamento dietro corrispettivo, per periodi brevi o anche brevissimi.

Dai contratti prodotti, infatti, si ricava come i còndomini si siano sempre impegnati esclusivamente a consegnare l'appartamento per il periodo stabilito, arredato e corredato di biancheria, ma senza cambi o pulizie intermedie (che sarebbero eventualmente oggetto di un distinto servizio a pagamento, offerto solo in via ipotetica, essendo ragionevolmente mai richiesto dal tipo di clientela cui la locazione è rivolta, che per i prezzi praticati va individuata in persone interessate soprattutto a contenere la spesa dell'alloggio, rispetto a quella necessaria per un hotel).

Proprio la mancata previsione di alcuna prestazione accessoria oltre al diritto personale di godimento (quali tipicamente la pulizia periodica dei locali, il cambio sistematico della biancheria d'arredo, la somministrazione di cibo e bevande) esclude che l'immobile degli appellanti sia mai stato destinato ad uso alberghiero, vietato dal regolamento.

Tutto ciò a prescindere dal fatto che mai le locazioni hanno avuto ad oggetto le singole camere di cui l'appartamento è composto, ma sempre l'intera unità immobiliare, e che i divieti imposti per via regolamentare non sono suscettibili di interpretazione estensiva.In definitiva, deve ritenersi che – quand'anche il divieto di cui all'art. 4 del regolamento condominiale fosse opponibile ai còndomini per essere lo stesso stato conosciuto ed accettato in base a quanto dagli stessi dichiarato con l'atto d'acquisto – nessun comportamento sia stato dai medesimi posto in essere in violazione dello stesso.

Le locazioni stipulate dagli appellati sono riconducibili a quelle per finalità turistiche per brevi periodo non superiori a 30 gg. ai sensi dell'art.53 del D.lgs. n.79/2011, che la Regione Lombardia ha espressamente escluso dall'ambito delle attività ricettive (quali proprio quelle di Bed and Breakfast e affittacamere), esse non si distinguono dunque dalle ordinarie locazioni, connotandosi solo per la loro durata transitoria. In sé, del resto, dette locazioni non sono necessariamente più moleste per gli altri còndomini rispetto a quanto potrebbe esserlo una di ordinaria durata quadriennale.

L'appello veniva pertanto, con condanna del Condominio al pagamento delle spese processuali.