Valida la vendita concordata in mediazione

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Lo ha chiarito il Tribunale di Lecce nella sentenza n. 1419/2021 (qui sotto allegata) pronunciandosi a seguito dell'istanza di una donna che aveva adito le vie legali per ottenere la divisione giudiziale di un immobile che lei e i suoi fratelli e sorelle avevano ricevuto in eredità dal padre.

L'attrice sottolinea di aver richiesto più volte la divisione bonaria del bene senza esito alcuno e per questo ha deciso di rivolgersi al Tribunale. Una delle sorelle chiamata in giudizio eccepisce tuttavia la carenza di legittimazione dell'attrice per per difetto di contitolarità del bene oggetto di comunione. Ciò in quanto, a seguito di mediazione, l'attrice le aveva venduto le proprie quote ideali del bene di cui è causa, ricevendo contestualmente anche la somma di 5mila euro a titolo di caparra confirmatoria.

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Il giudice leccese approfitta della vicenda per dettare importanti chiarimenti in ordine alla mediazione, termine che indica "l'intero procedimento, in tutte le sue fasi (regolamentato dal d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, e dal D.M. 6 luglio 2011, n. 145), con il quale le parti tentano di comporre una lite in modo alternativo a quello giudiziale".

Una volta raggiunto l'accordo, lo stesso dovrà essere redatto per iscritto (processo verbale di mediazione) e sottoscritto dalle parti e dal mediatore. Ancora, si legge in sentenza, l'accordo di conciliazione ha natura contrattuale e con esso le parti, a mezzo di proprie manifestazioni di volontà, possono regolamentare i propri interessi e porre fine alla controversia.

In pratica, tale accordo, "pur avendo natura di negozio giuridico privato, essendo l'esito di un procedimento destinato alla risoluzione stragiudiziale di una controversia (anche con finalità deflattiva del contenzioso giudiziario), può beneficiare a fini processuali di una diversa e maggiore valenza rispetto alle altre scritture private formate in modo ordinario e, in particolare, può beneficiare della efficacia di titolo esecutivo grazie all'attestazione di legalità degli avvocati delle parti, che consente appunto il dispiegarsi di tale efficacia, in alternativa all'intervento successivo del giudice in sede di volontaria giurisdizione".

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Il giudicante evidenzia, inoltre, come tale attestazione di legalità mantenga funzioni e finalità completamente diverse dal controllo notarile necessario e previsto per la pubblicità legale nei casi in cui, come quelli in esame, oggetto dell'accordo sia un negozio soggetto a trascrizione ex 2643 c.c. (ad esempio un contratto che trasferisca la proprietà o altro diritto reale).

In una simile eventualità, chiarisce il provvedimento, non basta la certificazione del mediatore in quanto la stessa non svolge la funzione di autentica, occorrendo invece l'intervento di un pubblico ufficiale che autentichi le sottoscrizioni, ossia il notaio.

Questa scelta del legislatore è ritenuta dal Tribunale pienamente coerente con il sistema di pubblicità immobiliare del nostro ordinamento giuridico, che si pone il precipuo scopo di garantire un controllo di legalità e di dare certezza a tutti i dati immessi nei pubblici registri in ossequio al principio di autenticità del titolo.

Si richiama, in argomento, l'art. 2657 c.c., il quale considera unici titoli validi per la trascrizione le sentenze, gli atti pubblici o le scritture private autenticate o la cui sottoscrizione sia stata accertata giudizialmente. Infatti, la certificazione del mediatore non rende l'accordo idoneo né ai fini della eseguibilità (in quanto è necessaria l'omologa da parte del Presidente del Tribunale), né ai fini della pubblicità immobiliare. A tal fine sarà sempre necessario l'intervento del notaio, non essendo sufficiente neanche quello del giudice dell'omologazione.

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Tuttavia, tanto premesso, nella vicenda in esame l'accordo tra le due sorelle, seppur non trascritto nei registri immobiliari, ha comunque impegnato le parti realizzando quell'efficacia traslativa convenuta in sede di mediazione e per la quale era stato versato una parte del prezzo a titolo di caparra confirmatoria, con l'intesa delle parti di saldare la restante parte del prezzo entro e non oltre una certa data.

La trascrizione, come sistema di pubblicità, produce il risultato di rendere opponibili a terzi gli effetti degli atti trascritti, sicché chi acquista validamente un diritto, ma non trascrive, è titolare del diritto, però non può opporlo a terzi. Pertanto, a nulla rileva che successivamente le stesse parti abbiano stipulato un preliminare di vendita datato avente ad oggetto le stesse quote immobiliari già vendute da una sorella all'altra in sede di mediazione con accordo pure richiamato nel successivo preliminare.

Per il giudice, tale preliminare, di cui parte convenuta ha disconosciuto la propria sottoscrizione e ha contestato l'apposizione di data certa, non esclude che la promittente venditrice tale non poteva essere per aver già trasferito alla sorella la titolarità delle sue quote ideali dell'immobile per cui è lite. Tanto premesso, va dichiarato il difetto di "legitimatio ad causam" dell'attrice per carenza di titolarità pro quota dell'immobile oggetto della domanda di scioglimento della comunione.