Spese condominiali: il promissario acquirente se ne accolla il pagamento?

• Spese riscosse dai condomini proprietari
• Domanda di accertamento negativo del debito
• Soggetti obbligati al pagamento delle spese condominiali

Spese riscosse dai condomini proprietari

Il Tribunale di Napoli ha ricordato, con la recente sentenza n. 4636/2021, che l'amministratore di condominio deve riscuotere i contributi e le relative spese per la manutenzione delle cose comuni ed i relativi servizi, direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino quale proprietario, restando esclusa un'azione diretta nei confronti di soggetti terzi rispetto alla compagine condominiale.

La vicenda

Delle sorelle convenivano in giudizio il loro Condominio con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto oneri condominiali degli anni 2015 – 2016. Le opponenti chiedevano di chiamare in causa il conduttore, nonché promittente acquirente, dell'unità immobiliare di loro proprietà, al fine di essere garantite e manlevate da qualsivoglia esborso potessero subire dal decreto ingiuntivo.

Le opponenti assumevano che nel contratto preliminare le parti avevano stabilito che gli oneri condominiali ordinari e straordinari erano a carico del promittente compratore. Il Tribunale non autorizzava la chiamata in causa del terzo, precisando che l'accordo in base al quale il promittente acquirente si era impegnato a pagare gli oneri condominiali non è opponibile al condominio.

Domanda di accertamento negativo del debito

Le sorelle nel giudizio de quo formulano una domanda di accertamento negativo del debito, sulla base degli atti intercorsi e sottoscritti con il promittente acquirente, soggetto terzo rispetto alla compagine condominiale, in virtù dei quali chiedono il suo riconoscimento di legittimato passivo, e quanto tale, obbligato al pagamento degli oneri condominiali.

Soggetti obbligati al pagamento delle spese condominiali

Per il tribunale di Napoli, gli accordi intercorsi tra i promittenti venditori e promittente acquirente, non hanno nessun effetto nei confronti del condominio, in quanto l'unico soggetto tenuto al pagamento degli oneri condominiali è la parte opponente per essere proprietaria dell'unità abitativa su cui gravano gli oneri, e pertanto, in quanto condomina, è la sola legittimata ai pagamenti richiesti.

Solo con un contratto di compravendita definitivo, il promittente venditore perde la sua qualifica di condomino che viene acquistata dal promittente acquirente, a cui viene trasferita con il rogito la proprietà dell'immobile, e di conseguenza la qualifica di condomino.

Il proprietario di una unità immobiliare collocata in Condominio che sottoscrive accordi contrattuali con altri soggetti, stabilendo che gli oneri condominiali ordinari e straordinari siano a carico dei suddetti, in mancanza del pagamento spontaneo delle spese da parte loro, ha sempre il diritto di rivalsa da azionare in danno dei terzi con un autonomo giudizio. Inoltre, le opponenti avevano provveduto al pagamento della somma ingiunta, con estinzione del loro debito e consequenziale revoca del decreto ingiuntivo. Pertanto, con il pagamento effettuato e con gli accordi intercorsi con il promittente acquirente le opponenti avevano pieno titolo di agire in suo danno ed in rivalsa con un autonomo giudizio.