La sopraelevazione in condominio

• Sopraelevazione, le problematiche
• Sopraelevazione: possibile senza spostamento in alto?
• Cosa si intende per "ultimo piano"?
• Le condizioni per la sopraelevazione
• L'indennità di sopraelevazione e la ricostruzione del lastrico solare
• Definizione giuridica del diritto di sopraelevazione
• Distinzione tra proprietà del lastrico solare e della colonna d'aria

Sopraelevazione, le problematiche

Si pensi, innanzitutto, al concetto di nuovi piani o nuove fabbriche.

Non è così agevole capire se con tali termini devono intendersi le costruzioni corrispondenti agli standard minimi di altezza dei piani o se possano esservi ricondotte quelle che si limitano ad oltrepassare la precedente altezza del fabbricato.

Non è neanche facile capire se nella nozione di sopraelevazione rientra anche il recupero dei sottotetti, nei quali siano ricavati uno o più appartamenti, a prescindere dall'innalzamento dei muri perimetrali dell'ultimo piano o del tetto.

In tema, un ruolo fondamentale è stato assunto dalle pronunce della Corte di cassazione, nonostante il loro carattere oscillante e talvolta contrastante.

Sopraelevazione: possibile senza spostamento in alto?

Una questione particolarmente interessante è quella, sovra accennata, relativa alla possibilità di considerare sopraelevazione anche la semplice modifica del sottotetto che non tocchi i limiti del fabbricato.

Con la sentenza a sezioni unite numero 16794/2007, ad esempio, la Corte di cassazione ha chiarito che si è in presenza della sopraelevazione ex art. 1127 c.c., laddove non ci si limiti a modificazioni soltanto interne contenute negli originari limiti del fabbricato.

In tal senso, con specifico riferimento ad un'ipotesi di rifacimento di un sottotetto, la Corte si era già espressa con la sentenza numero 1498/1998, affermando che si ha sopraelevazione solo nel caso in cui "non ci si limiti alle modificazioni interne del sottotetto nell'ambito dei limiti strutturali originari del fabbricato, ma ci si adoperi nel superamento di tali limiti strutturali attraverso l'innalzamento dell'originaria altezza dell'edificio e lo spostamento in alto della copertura del fabbricato".

Tuttavia, occorre dare nota del fatto che in materia non sono mancate opinioni di segno contrario.

Basti pensare alla sentenza della Cassazione numero 6643 del 22 maggio 2000 che, con riferimento ad un'analoga fattispecie (concernente lavori di innalzamento di circa 60 cm della falda del tetto e dei soffitti lungo il perimetro del preesistente locale lavanderia), ha ritenuto che la sopraelevazione è sussistente non per il fatto di una "pura e semplice costruzione oltre l'altezza precedente del fabbricato", ma solo in caso di costruzione di uno o più nuovi piani o di una o più nuove fabbriche, sopra l'ultimo piano dell'edificio, quale che sia il rapporto con l'altezza precedente.

La giurisprudenza sul recupero dei sottotetti

Il contrasto giurisprudenziale in materia di sottotetti è tutt'altro che irrilevante, in un periodo in cui il loro recupero è notoriamente consistente. Tant'è che già la seconda sezione della Corte di Cassazione – con ordinanza 7 giugno 2005, n. 11857 - aveva rimesso la questione all'analisi delle sezioni unite, onde tentare di pervenire a una composizione del contrasto emerso nell'ambito della sezione stessa.

In particolare, nella richiamata ordinanza, i giudici avevano evidenziato che in giurisprudenza risulta ormai delineato l'orientamento in base al quale, ai sensi dell'art. 1127 c.c., devono essere considerati nuovi piani o nuove fabbriche le opere consistenti nella trasformazione in appartamento di una soffitta mediante l'aumento da 1 a 3 metri della sua altezza media, in quanto "i sottotetti, le soffitte, le cantine, i solai vuoti e gli analoghi spazi non praticabili, destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura, costituiscono una semplice pertinenza dell'intero edificio condominiale o del suo ultimo livello ove appartengano in via esclusiva al proprietario di questo, come nella specie, e non danno luogo a loro volta ad un piano a sé stante, destinati come sono a funzioni accessorie, quali depositi, stenditoi, camere d'aria a protezione degli alloggi sottostanti dal caldo e dal freddo e dall'umidità".

Mentre non era altrettanto chiaro se il recupero dei sottotetti comportasse sopraelevazione, anche laddove le modificazioni siano soltanto interne e contenute negli originari limiti dell'edificio, senza alcun aumento di altezza.

Oggi, tuttavia, anche grazie alla pronuncia del 2007, il contrasto sembra essere stato composto nel senso di non ritenere tali ultime modificazioni come rientranti nella nozione di sopraelevazione.

Cosa si intende per "ultimo piano"?

Ciò a parte, vale la pena di puntualizzare che nelle case coperte da tetto - i cui sottotetti, solai, soffitte, abbaini, siano di proprietà esclusiva - per ultimo piano deve intendersi quello del sottotetto e non il sottostante ultimo piano normale, sicché il diritto di sopralzo spetta ai proprietari di solai o soffitte o abbaini e non già ai proprietari del piano sottostante.

Si tenga tra l'altro presente che qualora l'ultimo piano dell'edificio appartenga per porzioni a più di un condomino, la parziarietà del diritto comporta che ciascuno dei proprietari può sopraelevare soltanto nella colonna d'aria soprastante la porzione di proprietà esclusiva - salvo danni all'estetica dell'edificio e in generale nel rispetto delle norme del codice civile - senza che sia necessaria la contemporanea sopraelevazione, da parte degli altri proprietari, delle rispettive porzioni (cfr., in tal senso, Cassazione 24 febbraio 2005 n. 4258 e, assai più indietro nel tempo, Corte d'appello di Milano 16 marzo 1951).

Si tenga, poi, presente che se il lastrico solare è di proprietà comune dei condomini, a norma dell'art. 1117 c.c., secondo una vecchia Cassazione, il diritto di sopralzo spetta al proprietario dell'ultimo piano e non a tutti i condomini (cfr. sentenza 7 novembre 1961, n. 2572).

Le condizioni per la sopraelevazione

Nonostante la libertà di sopraelevare sia generalmente concessa dal primo comma dell'articolo 1127, essa conosce comunque dei limiti, che è la stessa norma a porre nel prosieguo.

Innanzitutto, infatti, la sopraelevazione non è ammessa se non lo consentono le condizioni statiche dell'edificio.

A tal proposito la Corte di cassazione, con sentenza numero 8642/2012, ha chiarito che tale limite va valutato non solo con riferimento alle possibilità dell'edificio di sopportare il peso, ma anche in relazione a quelle di "sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica".

In secondo luogo, il codice dà la possibilità ai condomini di opporsi alla sopraelevazione quando essa pregiudichi l'aspetto architettonico dell'edificio o diminuisca notevolmente l'aria e la luce dei piani sottostanti (art. 1127, terzo comma, c.c.).

L'indennità di sopraelevazione e la ricostruzione del lastrico solare

Se non si verificano le limitazioni previste dal codice civile e la sopraelevazione viene eseguita, il sopraelevante è tenuto a corrispondere, agli altri condomini (si badi bene: non al condominio), la cosiddetta indennità di sopraelevazione, da calcolare tenendo conto del valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero di piani compreso quello da edificare e detratto l'importo a lui spettante.

In tema di calcolo dell'indennità di sopralzo, anche una consolidata giurisprudenza ha peraltro puntualizzato che, assunto come elemento base per il calcolo dell'indennità di cui all'art. 1127 c.c. il valore del suolo su cui insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, questo importo va poi diviso per il numero dei piani compreso quello di nuova costruzione, deducendo infine dal quoziente così ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che esegue la sopraelevazione, in relazione al piano o alla parte di piano o ai più piani di sua proprietà: la somma residua costituisce l'ammontare dell'indennità, da ripartirsi tra gli altri condomini (Cfr. Cassazione n. 1635/1960, n. 1084/1976, n. 12292/2003).

Del resto, per effetto della sopraelevazione si verifica un trasferimento patrimoniale che riguarda tutte le parti comuni dell'edificio e che è compensato proprio dal versamento della predetta indennità.

In sostanza, l'indennità di sopraelevazione viene a configurarsi come una reintegrazione parziale della perdita subita dai condomini, con il trasferimento delle quote di comproprietà dell'area condominiale.

E' per questo, oltretutto, che il sopralzo, quando altera per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare del condomino interessato, rende necessaria la revisione della tabella millesimale di proprietà (ex art. 69, n. 2, disp. att. c.c.), con un aumento della quota di comproprietà del condomino che ha effettuato il sopralzo e la corrispondente diminuzione di quelle di tutti gli altri condomini.

Per effetto dell'occupazione della colonna d'aria, il sopraelevante è tenuto, peraltro, a corrispondere l'indennità di sopraelevazione a ciascuno degli altri condomini anche quando la sopraelevazione sia eseguita senza concessione edilizia (Cassazione 21/05/2003, n. 7956).

Caratteristiche dell'indennità di sopraelevazione

L'indennità deve essere valutata in relazione non alla pura e semplice superficie del suolo condominiale, ma alla volumetria costruibile o al numero di locali costruibili secondo gli strumenti urbanistici comunali, sicché il valore del suolo si determina in base alla volumetria totale edificata, che si ottiene con il sopralzo o in base al totale dei locali che risulteranno costruiti.

Il diritto all'indennità si configura come diritto di credito, sicché il termine di prescrizione è quello decennale di cui all'articolo 2946 c.c. e, in caso di ritardato pagamento dell'indennità, i condomini creditori, che vogliano conseguire anche il pagamento degli interessi, devono mettere in mora il debitore, a norma dell'art. 1282 c.c..

L'obbligo del pagamento sorge infatti all'atto dell'ultimazione dei lavori, ma gli interessi per ritardato pagamento, da parte di chi ha sopraelevato e a favore degli altri condomini, decorrono solo dalla data di messa in mora a norma dell'art. 1282 c.c. (cfr. Cassazione 16 ottobre 1990, n. 10098).

Lastrico solare per l'uso originario

Oltre all'indennità di sopraelevazione, il codice civile prevede per il sopraelevante anche l'obbligo di ricostruire il lastrico solare su cui tutti o parte dei condomini avevano diritto d'uso - in modo da non rendere più incomodo l'uso originario.

Definizione giuridica del diritto di sopraelevazione

In ogni caso i contrasti dottrinali e giurisprudenziali non si fermano alla nozione di "nuovi piani o nuove fabbriche", ma si estendono alla stessa definizione giuridica del diritto di sopraelevazione, talvolta considerato come un diritto di superficie, con contenuto economico proprio e valutabile separatamente da quello degli altri piani (cfr. Cassazione 7 dicembre 1994, n. 10498), talaltra come un vero e proprio diritto di proprietà, comprensivo della facoltà di edificare, spettante esclusivamente al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o al proprietario esclusivo del lastrico solare.

Distinzione tra proprietà del lastrico solare e della colonna d'aria

In ogni caso, occorre tener presente che vi è distinzione tra proprietà del lastrico solare e proprietà della sovrastante colonna d'aria, sicché è stato per esempio ritenuto che, in caso di sopraelevazione, il proprietario del lastrico – solo quando si sia riservato anche la proprietà della colonna d'aria - è esonerato dall'obbligo di corrispondere l'indennità di sopraelevazione agli altri condomini. Si vedano, in tema, le pronunce della Cassazione n. 1463/1962, n. 1084/1976, n. 5556/1988 e n. 22032/2004.

E' in particolare tale ultima sentenza a stabilire che "la colonna d'aria (e cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare) non costituisce oggetto di diritti e quindi non costituisce oggetto di proprietà autonoma, rispetto alla proprietà del lastrico solare", sicché non esonera dall'obbligo del pagamento dell'indennità in caso di sopraelevazione.

Avv. Silvio Rezzonico