Il rischio locativo

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Il c.d. "rischio locativo" può essere inquadrato nell'ambito degli artt. 1587, 1588 e 1589 del codice civile.
In particolare, come ricordato da Cass. civ. n. 25779/2019, l'articolo 1588 c.c., rende il conduttore responsabile (nei riguardi del locatore), della perdita e del deterioramento della cosa locata, anche se derivante da incendio e anche se causato da persone che egli abbia ammesso, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa stessa.
Per quest'ultimo aspetto, la responsabilità ricade sul conduttore, essendo imputabile a lui la scelta di consentire l'uso della cosa a terzi, ovviamente, nella misura in cui egli vi abbia acconsentito e purché il godimento da parte di terzi non sia avvenuto senza il suo consenso o contro la sua volontà (Cass. civ. n.12706/ 2015; Cass. civ. n.19185/ 2003).
Va ricordato, pertanto, che l'art.1588 c.c. interviene quando i danni sono provocati alla cosa ad opera di chi la detiene (Cass. civ. n.15721/2015), mentre l'art.2051 c.c. attiene i danni che la cosa provoca ai terzi, per difetto di custodia.

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Nell'applicazione tra l'art. 1588 e l'art. 2051 c.c., Cass. civ. n. 19534/2019, ha inteso fare chiarezza sui presupposti applicativi delle regole risarcitorie così come motivato già da Cass. civ. n. 15721/2015, per cui: "La struttura dell'art.2051 c.c. non contempla quindi gli eventi dannosi che colpiscono la stessa cosa oggetto della custodia, bensì quelli che, per effetto della cosa in custodia, sono subiti da altri beni di terzi o da altre persone. Nella struttura dell'art. 2051 c.c., infatti, il danno è procurato dalla cosa ad altro e non a sé stessa (e ne risponde il custode in base al criterio di imputazione costituito dal rapporto di custodia e quindi alla sua relazione con la cosa custodita e al suo dovere di controllo su di essa)", inoltre "sorge in virtù del rapporto, contrattuale appunto, che si instaura tra chi in virtù del contratto acquista la disponibilità materiale della cosa altrui per un certo periodo di tempo e il suo proprietario che gliela affida, e comprendono gli obblighi risarcitori che sorgono in capo al conduttore (o a chi acquisti la disponibilità materiale della cosa in base al altro rapporto contrattuale) qualora, nel periodo in cui egli ha la disponibilità e quindi il controllo materiale della cosa, la stessa subisca dei danni".

Gli obblighi di custodia, invece, del conduttore nei confronti della cosa locata (così come per il depositario, il mandatario, il sequestratario, ecc.), cioè derivanti dall'obbligo di restituzione, ex art.1177 c.c., "sono relativi ai danni che subisce la cosa stessa che il soggetto è tenuto a custodire" pertanto "ne consegue che l'obbligo di custodia a carico del conduttore deriva dal combinato disposto dell'art.1590 c.c. (restituzione della cosa locata) con l'art. 1177 c.c., e non dall'art. 2051 c.c., che ha un differente ambito di operatività (e sulla base del quale può fondarsi la responsabilità del conduttore o del proprietario o di entrambi, a delle fattispecie, verso i terzi per i danni provocati nei loro confronti dalla cosa in custodia (...)".

L'art. 1588 del codice civile, dunque, è una disposizione che, collegata alla necessità di un uso diligente della cosa locata da parte del detentore, disciplina la responsabilità del conduttore verso il locatore e verso i terzi per i danni derivanti dalla perdita e dal deterioramento della cosa avvenuti durante lo svolgimento della locazione, che non siano accaduti per cause a lui non imputabili.

La giurisprudenza, nel caso di immobile locato ha ritenuto che il proprietario conservi la disponibilità giuridica e quindi la custodia delle strutture murarie e degli impianti: (Cass. civ. n. 30839/2018; Cass. civ. n. 23945/2009; Cass. civ. n. 6753/2004; Cass. civ. n. 2422/2004), mentre la responsabilità ex art. 2051 c.c. è posta a carico del conduttore, invece, per i danni cagionati dalle parti ed accessori del bene locato, di cui il conduttore abbia la piena disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi (Cass. civ. n.16422/2011).

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Per altro verso ed in tema di assicurazione della cosa locata, la Cassazione Civile a sezioni unite, nella sentenza n. 12565/2018 ha approfondito la tematica dell'applicazione dell'art.1589 c.c. quando il locatore è assicurato per l'incendio della casa locata, per cui tale disposizione limita la responsabilità del conduttore verso il locatore «alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo», facendo «salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell'assicuratore».

Da ciò ne consegue che il locatore, una volta ricevuto l'indennizzo dal proprio assicuratore, non può agire contro il conduttore responsabile dell'incendio se non per la differenza, ma il conduttore non è affatto liberato perché egli, in forza della disciplina sulla surrogazione, dovrà prestare il risarcimento all'assicuratore e non al locatore.

Pertanto, la S.C. ha enunciato, sul tema, il seguente principio di diritto: «Il danno da fatto illecito deve essere liquidato sottraendo dall'ammontare del danno risarcibile l'importo dell'indennità assicurativa derivante da assicurazione contro i danni che il danneggiato-assicurato abbia riscosso in conseguenza di quel fatto».

Infatti, una volta che l'assicurato abbia riscosso l'indennizzo dal proprio assicuratore, il danneggiato non può agire contro il responsabile se non per la differenza, non essendovi spazio per una doppia liquidazione a fronte di un pregiudizio identico (nel caso in questione, l'indennità era superiore al valore corrente del bene).