Come recuperare il proprio credito nei confronti del condominio?

La vicenda

Con contratto d'appalto un condominio napoletano, affidava ad una impresa edile la realizzazione di alcune opere di manutenzione e di ristrutturazione delle parti comuni dell'edificio.

Il corrispettivo era fissato in € 15.827,00. Il committente chiedeva all'appaltatore ulteriori e nuove lavorazioni, non comprese nel contratto originario, e il cui corrispettivo veniva pattuito in complessivi € 11.998,76.

Terminati i lavori, il condominio, erogava all'impresa edile la complessiva somma di € 18.870,26, a fronte del maggior importo dovuto di € 27.202,22.

Nonostante vari solleciti, il condominio non versava le ulteriori somme.

L'impresa edile ricorreva al Tribunale partenopeo.

La ditta ha esercitato un'azione di adempimento contrattuale. Reclama il pagamento del saldo del corrispettivo ad essa dovuto in forza di lavori edili eseguiti in favore del condominio.

L'ente di gestione assume che l'importo rivendicato dalla ditta deve essere richiesto direttamente ai condomini morosi.

Azione contro i condomini morosi o contro il condominio?

Osserva il Tribunale che l'azione tendente ad accertare l'inadempimento del condominio agli obblighi derivanti dal contratto di appalto stipulato dall'amministratore (quale rappresentante dei condomini) non deve essere proposta nei confronti dei singoli condomini morosi, ma nei confronti del condominio.

L'escussione dei condomini morosi (ex art. 63 comma 2 disp. att. c.c.) in proporzione delle rispettive quote (secondo il criterio della parziarietà delle obbligazioni condominiali) si pone nella fase dell'esecuzione e non già nella precedente fase cognitiva.

Se il contratto è stato stipulato dall'amministratore del condominio, quale rappresentante dei condomini sarà l'amministratore del condominio legittimato a stare in giudizio nella fase cognitiva.

Dunque, legittimamente l'appaltatore può evocare in giudizio l'amministratore stesso.

Nella successiva fase esecutiva, il titolo formatosi nei confronti del condominio potrà essere fatto valere nei confronti dei singoli condomini.

Il tribunale si riporta quindi alla sentenza della Suprema Corte a Sezioni Unite n. 9148/2008, la quale stabilisce che: "Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno".

Pertanto, anche la norma di cui all'art. 63 comma 2 disp. att. c.c., ai sensi della quale "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini", si riferisce all'azione esecutiva.

Il condominio va, quindi, condannato al pagamento, in favore dell'impresa edile.