La durata del contratto di locazione con cooperative e onlus

• Locazione ad uso abitativo a cooperativa
• Cosa dice la legge n. 431/1998
• Cosa dice la legge n. 392/1978
• Durata minima contratto di locazione con una onlus

Locazione ad uso abitativo a cooperativa

È possibile applicare la disciplina della locazione ad uso abitativo (con durata 4+4) ad una cooperativa e, più in generale, a un ente del terzo settore. Meglio. Nel caso di locazione di immobili a enti dediti ad attività assistenziali, è obbligatorio ricorrere alla locazione ad uso diverso (6 anni) o è possibile sottoscrivere con gli stessi contratti di locazione ad uso abitativo (4+4).

Cosa dice la legge n. 431/1998

Per rispondere al quesito posto in apertura, deve ricordarsi, preliminarmente, che la legge n. 431 del 9 dicembre 1998, rubricata "Disciplina delle locazioni e del rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo", ha dettato una serie di norme che prevedono obblighi specifici - cui corrispondono specifici diritti - per il locatore e per il conduttore nel caso di locazione di un bene immobile destinato ad essere utilizzato per finalità abitative del conduttore medesimo. Pertanto, per espressa previsione normativa, pare evidente che può ricorrersi all'applicazione di tale disciplina, quando l'immobile viene locato per esigenze abitative del conduttore stesso e non, al contrario, quando la locazione sia disposta per lo svolgimento, nell'immobile, dell'attività – professionale o meno - del conduttore.

Cosa dice la legge n. 392/1978

Chiarito quanto sopra, al fine di elaborare una risposta che sia coerente con il sistema normativo attuale occorre, necessariamente, esaminare la disciplina inerente alla locazione di immobili ad uso diverso, così come dettata dall'art. 42 della legge n. 392/1978.

Nello specifico, il richiamato art. 42 prevede che "i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27".

Dunque, già da una prima lettura, sembra chiaro il fatto che, rispetto alle ipotesi di locazione di immobile a un soggetto che svolga attività assistenziali, la normativa di riferimento non può che essere quella dettata dalla Legge n. 392/1978.

Ciò posto, sarà dunque opportuno soffermarsi – seppur brevemente - sulla nozione di enti del terzo settore al fine di verificare se parte delle attività da essi svolte rientrino o meno nel novero delle attività assistenziali di cui al citato art. 42. Ed allora si dirà che, in base all'art. 4 del Dlgs n. 177/2017, sono considerate realtà no profit: le organizzazioni di volontariato; le associazioni di promozione sociale; gli enti filantropici; le imprese sociali, incluse le cooperative sociali, le reti associative, le società di mutuo soccorso, le associazioni, riconosciute o non riconosciute, le fondazioni e gli altri enti di carattere privato diversi dalle società costituiti per il perseguimento, senza scopo di lucro, di finalità civiche, solidaristiche e di utilità sociale.

Definito il quadro normativo, pare evidente che, rientrando gli enti del terzo settore nel più ampio concetto di attività assistenziali, i contratti di locazione stipulati con gli stessi saranno soggetti alla durata prevista di sei anni e, più in generale, all'applicazione della disciplina di cui all'art. 42.

Per chiarezza, deve considerarsi che la nullità della clausola che limita la durata prevista dall'art. 27, non determina la nullità dell'intero contratto, ma soltanto l'automatica eterointegrazione dello stesso ai sensi dell'art. 1419, comma 2 c.c. ("la nullità di singole clausole non importa la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative") con conseguente applicazione della durata legale.

Resta inteso, comunque, che è consentito alle parti di convenire una durata maggiore rispetto a quella minima prevista in quanto la normativa vigente si limita alla previsione di una durata minima, non contemplando, al contrario, un limite nel massimo.

È certo, quindi, che nel definire quale tipologia contrattuale sia più idonea a regolare i rapporti con gli enti aventi finalità assistenziali, si deve – e si può - far riferimento solo ed esclusivamente all'attività che nell'immobile verrà svolta e, per tale ragione, risulta evidente che laddove le cooperative intendano svolgere attività assistenziale all'interno degli immobili, il contratto non potrà che avere durata sessennale.

Durata minima contratto di locazione con una onlus

il contratto di locazione sottoscritto con una Onlus, ricadendo nella disciplina dettata dall'articolo 42 della legge 392 del 1978, dovrà avere una durata - nel minimo - pari a sei anni; durata che, peraltro, non può essere ridotta per semplice volere delle parti.

Avv. Laura Ciccone