Assemblea di condominio anche quella degli inquilini

• Spese e gestione riscaldamento: non serve essere condomini
• Non rileva che il contratto sia stato deliberato dagli inquilini
• La qualifica dei partecipanti non definisce un'assemblea di condominio

Spese e gestione riscaldamento: non serve essere condomini

Non rileva ai fini del vincolo contrattuale, che alla riunione fissata per decidere in merito alla stipula del contratto per la fornitura di gasolio per il riscaldamento centralizzato del condominio i soggetti che vi prendono parte non si qualifichino come condomini ma come utenti. La legge sulle locazioni prevede che alle assemblee condominiali convocate per decidere la gestione del servizio di riscaldamento e le spese per lo stesso partecipino i conduttori. La qualifica come inquilino o conduttore e non come condomino è un dato formale che non rileva. Questi gli importanti chiarimenti presenti nella sentenza della Cassazione n. 13583/2022 (sotto allegata).

La vicenda processuale

Una società ottiene un decreto ingiuntivo di Euro 54.529,21 nei confronti di un condominio per l'omesso pagamento delle forniture di gasolio necessario ad alimentare l'impianto di riscaldamento centralizzato. In sede di appello la decisione viene riformata e dopo la revoca del decreto ingiuntivo la Corte d'Appello condanna il condominio a pagare la minore somma di Euro 23.974,80, poiché il credito residuo è caduto in prescrizione.

La Corte accoglie il ricorso del Condominio, che difende la propria posizione sostenendo che la società fornitrice non ha in realtà intrattenuto un rapporto contrattuale con l'intero condominio. Singoli condomini e inquilini hanno infatti deciso di stipulare un contratto con la società fornitrice in qualità di fruitori del servizio, conferendo un mandato collettivo che però non può coinvolgere tutta la compagine condominiale.

Non rileva che il contratto sia stato deliberato dagli inquilini

La società soccombente, nel ricorrere in Cassazione, solleva cinque motivi di doglianza, tra i quali merita di essere esaminato il primo. Con esso denuncia la violazione di diverse norme che disciplinano la materia condominiale e locatizia, contestando che i soggetti contraenti abbiano stipulato il contratto non in qualità di condomini ma di utenti autonomi del servizio. Tale teoria, per la s.r.l, contrasta con la disciplina condominiale, che riconosce all'assemblea dei condomini le decisioni sulla gestione e utilizzazione delle cose comuni e all'amministratore l'attuazione delle delibere, senza che sia consentito a soggetti diversi prendere decisioni simili.

La Corte di appello ha negato erroneamente la natura condominiale della decisione perché coloro che hanno preso parte alla riunione non si sono qualificati come condomini, ma come fruitori del servizio di riscaldamento. Decisione che però contrasta con la formulazione dell'art. 10 delle legge sulle locazioni n. 392/1978, che attribuisce al conduttore il diritto di prendere parte alle assemblee che riguardano le spese e le modalità di gestione del servizio di riscaldamento. Situazione questa, precisa la società, da considerarsi come la regola, che quindi non può inficiare la riunione.

La qualifica dei partecipanti non definisce un'assemblea di condominio

La Cassazione accoglie il primo motivo del ricorso, perché fondato, dichiarando assorbiti i restanti. Vero infatti che la partecipazione dei conduttori degli appartamenti degli immobili condominiali alle decisioni su spese e gestione dei servizi condominiali è consentita dalla legge e non ne pregiudica la qualificazione di assemblea condominiale.

Non rileva in sostanza che chi prende parte alla riunione si qualifichi come conduttore e non come condomino. Trattasi infatti di un dato che non altera la natura condominiale dell'assemblea, sia dal punto di vista formale che sostanziale.

La Cassazione ribadisce infine che le disposizioni in materia condominiale, che attribuiscono all'assemblea le decisioni sulle parti comuni e all'amministratore il compito di attuarle e di gestire beni e tenere la contabilità, sono vincolanti e delineano un sistema di organizzazione rigida, non derogabile se non nei limiti previsti dalla legge. Non sono ammissibili quindi né permesse forme alternative di gestione e amministrazione dei beni comuni.

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