Patto di buona entrata: illegittimo anche se stipulato con un terzo

Patto di buona entrata nella locazione ad uso diverso

L'accordo non è valido anche se stipulato dal locatore con un terzo e non con il conduttore. Così la terza sezione civile della Cassazione, con l'ordinanza n. 368/2023 (sotto allegata) in una complicata vicenda che prendeva le mosse da un preliminare di locazione per persona da nominare avente ad oggetto un vano terreno e l'annesso locale deposito.

Dopo aver versato un cospicuo importo a titolo di buona entrata, la società conduttrice citava in giudizio i locatori per chiederne la restituzione o quanto meno la compensazione con i canoni mensili dovuti.

La controversia insorgeva, nello specifico, sul soggetto legittimato all'esercizio dell'azione di restituzione: se il legale rappresentante della società conduttrice ovvero il terzo cui era riferibile il pagamento.

La questione finiva in Cassazione e i giudici, confermando la sentenza d'appello che riteneva legittimato il legale rappresentante della società conduttrice, colgono l'occasione per ribadire la nullità del patto di buona entrata.

La sentenza impugnata "ha correttamente applicato il principio di diritto, che si intende richiamare e ribadire - scrivono gli Ermellini - secondo cui è fatto divieto al locatore di immobili ad uso non abitativo di pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di 'buona entrata', prive di ogni giustificazione nel sinallagma contrattuale, e il relativo patto è nullo ai sensi dell'art. 79 della I. n. 392/1978 (perché diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia), anche se stipulato dal locatore non con il conduttore, ma con un terzo, che ai sensi degli artt. 1421 e 2033 cod. civ. potrà far valere la nullità del patto e pretendere la restituzione delle somme indebitamente pagate, purché sia accertato un collegamento tra l'accordo e il contratto di locazione, la cui conclusione era condizionata alla attribuzione patrimoniale non giustificata ad altro titolo" (cfr. Cass. 09/10/1996, n. 8815; Cass. 11/02/1998, n. 1418).