Liti condominiali e dissenso

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Il codice civile prevede e disciplina espressamente le conseguenze sfavorevoli connesse all'ipotesi in cui l'assemblea dei condomini deliberi (cfr., art. 1136, comma 4, c.c.) di promuovere una lite o di resistere ad una domanda.

Si tratta del fenomeno ricompreso sotto la rubrica normativa "dissenso dei condomini rispetto alle liti", il quale trova la sua compiuta disciplina nel disposto dell'art. 1132 c.c.

Ricorrendo l'ipotesi descritta, il condomino dissenziente può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.

Secondo il dettato normativo, pertanto, tutto ciò che è consentito fare al condomino, è di evitare di pagare le spese legali nell'ipotesi in cui la causa si chiuda con una condanna del condominio e l'obbligo di rifondere le spese di giudizio alla controparte.

Dall'altro lato, però, il condomino dissenziente non potrà evitare di pagare le iniziali spese legali necessarie all'avvio della causa (tasse e spese vive) nonché l'eventuale anticipo dovuto all'avvocato che difende il condomino.

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Il codice, poi, si preoccupa di disciplinare le conseguenze connesse all'esito della lite promossa dal o nei confronti del condominio potendo quest'ultima dar luogo ad una pronuncia sfavorevole o favorevole.

Nel primo caso, in cui il condominio è, all'esito del giudizio, parte soccombente, il condomino che si sia estraniato dalla lite ha diritto di rivalsa nei confronti degli altri per quanto pagato alla parte vittoriosa (art. 1132, comma 2, c.c.); nel secondo caso, in cui il condominio è, all'esito del giudizio, parte vittoriosa, il condomino che si sia estraniato dalla lite è tenuto a concorrere nelle spese giudiziali che non si sia potuto recuperare dalla parte soccombente nei limiti del vantaggio tratto (art. 1132, comma 3, c.c.).

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Il presupposto dell'esonero manifestato dal condomino dissenziente è duplice: da un lato, la lite deve riguardare le parti comuni dell'edificio, dall'altro, l'instaurazione della controversia deve essere stata deliberata dall'assemblea.

Il dissenso non potrà, quindi. essere esercitato nelle liti che l'amministratore può coltivare senza bisogno della previa autorizzazione dell'assemblea; in questo caso il condomino che avrebbe voluto esprimere il proprio dissenso non resta impossibilitato a difendere la sua posizione, perché potrà sempre ricorrere all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore.

Infine, Il dissenso alle liti condominiali può essere esercitato solo per quelle liti tra condominio e condomini; al contrario il dissenso non può essere esercitato per le cause tra condominio e terzi soggetti estranei al palazzo.

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La volontà dissenziente del condomino, va comunicata all'amministratore con un atto notificato a mezzo dell'ufficiale giudiziario (oggi a seguito della riforma Cartabia l'atto va notificato a mezzo pec, anche se la Cassazione aveva già ritenuto possibile anche la semplice raccomandata a/r) entro trenta giorni dalla delibera assembleare, se il condomino dissenziente era presente all'assemblea oppure, qualora assente, entro trenta giorni dal momento in cui il condomino riceve copia del verbale dell'assemblea.