Condomino e posti auto: modifica con il consenso unanime

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Una condòmina ha proposto ricorso in cassazione articolato in due motivi avverso la sentenza n. 760/2017 della Corte d'appello di Venezia. Precedentemente la condòmina impugnò davanti al Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Portogruaro, la deliberazione approvata in data 10 giugno 2011 dall'assemblea condominiale, che aveva deciso a maggioranza l'assegnazione alla ricorrente di un posto auto all'interno dell'area comune adibita a parcheggio diverso da quello ad essa attribuito in uso esclusivo in forza di accordo intervenuto il 27 dicembre 1994, disponendone lo scambio con altra condomina.

L'attrice aveva esposto che in occasione dell'assemblea del Condominio del 27 dicembre 1994 tutti gli otto condomini avevano individuato sedici posti auto nell'area esterna comune e li avevano assegnati in uso esclusivo alle varie unità costituenti il condominio. Sia il verbale assembleare del 27 dicembre 1994 che le planimetrie allegate erano stati firmati da tutti i condomini.

L'assemblea del 10 giugno 2011, cui era assente la ricorrente e altri due condomini, aveva tuttavia deliberato con il voto favorevole dei presenti, rappresentanti complessivamente 934 millesimi del valore dell'edificio, lo scambio del posto auto assegnato con l'accordo del 27 dicembre 1994 . Nella impugnazione della delibera la ricorrente dedusse che lo scambio avrebbe richiesto il suo consenso e che, ove l'assegnazione del posto auto costituisca un diritto reale, la delibera avrebbe dovuto incontrare l'approvazione unanime. L'adito Tribunale, con sentenza n. 1654/2015 del 13 maggio 2015, rigettò la domanda. La Corte d'appello di Venezia ha poi respinto anche il gravame.

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Il primo motivo del ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1021, 1102, 1120, 1135, 1322 e 1350 c.c., in relazione al punto della sentenza d'appello che ha ritenuto che l'assegnazione di posti auto in uso esclusivo ai condomini, effettuata con il consenso (scritto) di tutti, possa essere modificata con delibera assembleare adottata a maggioranza, anziché con un nuovo consenso (scritto) di tutti i condomini. Si precisa, peraltro, che all'assemblea che aveva approvato la delibera del 28 giugno 2008 erano presenti condomini per 834 millesimi e non dispose alcune nuova assegnazione dei posti. Il secondo motivo del ricorso principale lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1369 c.c., in relazione al punto della sentenza che ha ritenuto che l'assegnazione di posti auto in uso esclusivo ai condomini, effettuata con il consenso (scritto) di tutti, dia luogo ad una mera regolazione dell'uso del bene comune modificabile a maggioranza dall'assemblea, anziché ad un accordo – regolamento contrattuale modificabile solo con un nuovo consenso (scritto) di tutti i condomini.

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I due motivi del ricorso sono stati esaminati congiuntamente per la loro connessione, e sono fondati.

Secondo consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. ex multis, Cass. n. 15613/2022 sotto allegata), è consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene.

A differenza di quanto affermato nella sentenza impugnata dalla Corte d'appello di Venezia, l'atto approvato nel corso dell'assemblea del Condominio svoltasi il 27 dicembre 1994 (allorché tutti i condomini avevano individuato i posti auto nell'area esterna comune adibita a parcheggio e li avevano assegnati nominativamente in uso esclusivo ai titolari delle varie unità comprese nel condominio, sottoscrivendo il verbale e le allegate planimetrie) costituiva espressione di una volontà contrattuale ed è perciò modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.