L'assemblea convocata a mezzo mail è nulla

• Convocazione assemblea condominio
• La decisione del tribunale di Roma
• Nullità delibera convocazione assemblea via mail

Convocazione assemblea condominio

Alcuni condòmini di un fabbricato della capitale convenivano innanzi al tribunale di Roma il proprio Condominio per far dichiarare invalida la delibera assembleare che aveva deciso che le future convocazioni assembleari dovevano essere convocate tramite e-mail ordinaria.

La decisione del tribunale di Roma

Il tribunale di Roma con la sentenza n. 14299 del 09/10/2023 (sotto allegata) ha accolto la doglianza relativa all'invalidità della delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria (punto n. 2 o.d.g.) per contrarietà al regolamento condominiale, il cui art. 26 prevede che "l'assemblea condominiale è convocata a cura dell'amministratore mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata, anche a mano".

Orbene, l'art. 1138 c.c. disciplina il regolamento di condominio, ossia il complesso delle regole fissate dai condomini per la gestione delle parti comuni dell'edificio.

Quanto alla natura, il regolamento può essere: contrattuale ovvero assembleare. Quest'ultimo ricorre quando è adottato dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. e non può incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni o sulle parti di proprietà esclusiva. Il primo tipo ricorre, invece, quando è predisposto dall'originario costruttore, contenuto nei singoli atti di acquisto e ciascun condomino vi aderisce al momento dell'acquisto ovvero adottato da tutti i condomini in assemblea all'unanimità.

Esso può contenere clausole (opponibili ai terzi mediante trascrizione nei pubblici registri immobiliari) limitative della proprietà, sia dei beni esclusivi che di quelli comuni, ovvero clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori poteri rispetto ad altri, con il limite delle disposizioni codicistiche inderogabili ed indicate dall'art. 1138 c.c. e dell'art. 72 disp. att. c.c. Al riguardo, l'art. 72 disp. att. c.c. prevede l'inderogabilità, da parte del regolamento di condominio, dell'art. 66 disp. att. c.c., il quale, al terzo comma, indica in via tassativa le modalità di invio dell'avviso di convocazione (posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano), non ricomprendendo tra le stesse la convocazione via e-mail.

Nullità delibera convocazione assemblea via mail

Nel caso di specie, la delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria (punto 2 o.d.g.) risulta non solo essere contraria a norma dichiarata espressamente inderogabile (ossia l'art. 66 disp. att. c.c.) ma anche allo stesso regolamento di condominio (la cui natura contrattuale è stata riconosciuta dallo stesso condominio), il quale, non potrebbe essere modificato dai condòmini, neppure in via convenzionale, con il risultato di derogare a tale norma di legge. Peraltro, anche volendo ammettere che un regolamento di condominio possa derogare ad una norma imperativa, tale modifica non potrebbe avvenire in assemblea con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 3, c.c. (come avvenuto nella specie) di guisa che tale delibera deve ritenersi viziata.

In conclusione, deve essere dichiarata la nullità relativa del punto n. 2 all'o.d.g. della delibera del 13.12.2020 nella parte in cui dispone "relativamente alla convocazione via e-mail l'assemblea delibera all'unanimità di renderla modalità ufficiale ed efficace".