La custodia dell'immobile (artt. 559 e 560 c.p.c.)

• Chi è il custode del bene immobile pignorato
• Custodia dell'immobile: la nomina del professionista delegato
• I compiti del custode nell'esecuzione immobiliare
• La liberazione dell'immobile dopo la Riforma Cartabia

Chi è il custode del bene immobile pignorato

Nell'ambito dell'espropriazione immobiliare, prima della vendita del bene, il debitore è inizialmente considerato custode del bene pignorato, senza necessità di alcuna formalizzazione di tale incarico.

Successivamente, il giudice dell'esecuzione nomina custode, di regola, il professionista delegato alla vendita o uno degli istituti di vendite giudiziari (IVG) autorizzati.

Come vedremo, il momento in cui tale nomina viene effettuata è stato anticipato, rispetto alla vecchia disciplina, dalle nuove norme introdotte in tema di custodia dell'immobile dalla Riforma Cartabia.

Custodia dell'immobile: la nomina del professionista delegato

Il primo comma dell'art. 559 c.p.c., anche nella nuova formulazione dell'articolo, continua a prevedere che il debitore è costituito custode del bene all'atto del pignoramento.

Una volta, però, che il creditore abbia depositato la documentazione richiesta per poter procedere alla vendita del bene (cioè, l'estratto del catasto e i certificati di cui all'art. 567), il giudice è tenuto, entro quindici giorni, a nominare custode o il professionista delegato o l'IVG, a meno che non ritenga inutile tale provvedimento ai fini della conservazione e amministrazione dell'immobile.

Tale disposizione anticipa, pertanto, il momento in cui il professionista delegato può essere nominato custode del bene; nella disciplina precedente alla Riforma Cartabia, infatti, tale nomina era contestuale all'ordinanza con cui veniva autorizzata o delegata la vendita.

Il principale scopo perseguito con tale nuova previsione è quello di rendere contestuale la nomina del professionista a custode e quella dell'esperto (v. art. 569) deputato a verificare, innanzitutto, la regolarità e completezza della documentazione depositata dal creditore.

In questo modo, infatti, si crea una fruttuosa cooperazione tra due tecnici che, con le rispettive competenze in ambito legale e tecnico-urbanistico, consentono di rendere più celere l'intero svolgimento del procedimento di esecuzione.

Tale collaborazione, peraltro, si svolge sotto la vigilanza del giudice dell'esecuzione, cui il custode deve tempestivamente relazionare riguardo alla completezza della documentazione depositata dal creditore. In capo al giudice permane, inoltre, il potere di sostituire il custode in caso di inadempienza ai suoi obblighi (art. 559 c.p.c. terzo e quarto comma).

I compiti del custode nell'esecuzione immobiliare

I compiti del custode sono evidenziati dall'art. 560 c.p.c., anch'esso interessato dalla Riforma nell'ottica di assicurare maggiore rapidità al procedimento.

Il custode giudiziario ha la possibilità, su autorizzazione del giudice dell'esecuzione, di amministrare l'immobile pignorato e di esercitare le azioni previste dalla legge per conseguirne la disponibilità.

Sempre su autorizzazione del giudice, il custode ha anche la possibilità di concedere in locazione il bene.

Con riferimento a quanto sopra, il custode, così come il debitore finché non sia da questi sostituito, è inoltre tenuto a rendere al giudice il conto della propria gestione.

Incombe sul custode anche l'onere della vigilanza sull'utilizzo che il debitore faccia dell'immobile, qualora vi abiti: il debitore, infatti, non perde il possesso del bene, ma è in ogni caso tenuto a farne uso diligente, così come deve consentire, in accordo col custode, che l'immobile sia visitato da potenziali acquirenti, secondo le istruzioni impartite dal giudice. Quando il debitore viola tali obblighi, il giudice è tenuto a ordinare la liberazione dell'immobile.

La liberazione dell'immobile dopo la Riforma Cartabia

In ogni caso, la liberazione dell'immobile è ordinata dal giudice dell'esecuzione nel momento in cui viene autorizzata o delegata la vendita (se l'immobile non è abitato dall'esecutato) o quando venga emesso decreto di trasferimento (nel caso in cui il bene sia occupato dal debitore e dal suo nucleo familiare).

A tal riguardo, il nuovo testo dell'art. 560 c.p.c., così come modificato dalla Riforma Cartabia, prevede che il custode dia attuazione all'ordine di liberazione secondo le istruzioni del giudice e senza l'osservanza delle formalità previste dagli artt. 605 e segg. in tema di esecuzione per consegna o rilascio (specificamente, non sono quindi necessari il precetto di rilascio e il conseguente preavviso di cui all'art. 608). Nella previgente disciplina, tale modalità di attuazione era subordinata ad apposita richiesta da parte dell'aggiudicatario, ora non più necessaria.

Per ottenere l'attuazione dell'ordine di liberazione, inoltre, il custode, può essere autorizzato dal giudice ad avvalersi della forza pubblica.

In definitiva, in tema di custodia dell'immobile, la Riforma Cartabia, applicabile ai procedimenti esecutivi instaurati successivamente all'entrata in vigore delle nuove disposizioni (28 febbraio 2023), rende più celere la procedura, anticipando il momento in cui vengono a coincidere le figure del custode e del delegato alla vendita e rendendo ancora più snella la procedura di liberazione dell'immobile.