Distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato: a quali condizioni

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L'impianto di riscaldamento centralizzato è contemplato tra quelle opere e servizi che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., si presumono comuni.
A tal proposito, la presunzione di comproprietà opera con riferimento alla sola parte dell'impianto di riscaldamento che rimane fuori dai singoli appartamenti e non anche con riferimento alle condutture che si addentrano negli appartamenti stessi e sono di proprietà dei titolari degli appartamenti medesimi.

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Rinuncia al diritto sulle parti comuni

In linea generale, il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118 c.c.), né può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni.
Secondo la giurisprudenza maggioritaria, la norma vieterebbe solo la rinuncia liberatoria, ovvero che il condomino può rinunciare al suo diritto di comproprietà sulle cose comuni ma non viene liberato dall'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione.
Problematica diversa, invece, riguarda la rinuncia ai servizi comuni, come nel caso del distacco dall'impianto centralizzato, che consente al condomino di essere esonerato dalla relativa spesa di esercizio e di contribuire a quelle di conservazione e manutenzione dell'impianto.

Condizioni del distacco

La legittimità del distacco è contemplata nel riformato art. 1118, comma quarto, c.c., a opera della legge di riforma del condominio n. 220/2012, che in sostanziale continuità con l'orientamento giurisprudenziale consolidato ne disciplina i presupposti e le conseguenze.
Il principio giurisprudenziale, oggi recepito dalla riforma, infatti, prevede la possibilità del condomino di rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini e dell'assemblea.
Dalla sua rinunzia, però, non devono derivare né un aggravio di spese per gli altri condomini, né uno squilibrio termico dell'intero edificio.

Concorso del rinunziante alle spese

L'art. 1118, comma quarto, prevede, poi, come il condomino rimanga comunque proprietario, pro quota, dell'impianto centrale restando obbligato, a prescindere dall'uso, a concorrere nel pagamento delle spese di ricostruzione o di straordinaria manutenzione, come a esempio la sostituzione della caldaia per motivi di sicurezza, dell'impianto medesimo, restando escluso solo dalle spese di consumo.
Questo era anche l'orientamento maggioritario della giurisprudenza di legittimità prima della riforma del condominio (l. n. 220/2012) e dalla stessa recepita.

Distacco e regolamento condominiale

Cosa succede, invece, se il divieto al distacco è previsto dal regolamento condominiale.
Nel caso in cui il divieto sia contenuto in un regolamento assembleare, prevale la disposizione normativa di cui all'art. 1118, comma quarto, c.c., che legittima il distacco, venendo così meno il divieto previsto nella norma regolamentare.
Nel caso, invece, del regolamento di natura contrattuale, si sono contrapposti due orientamenti giurisprudenziali.
Secondo una posizione, più risalente, una clausola regolamentare di natura contrattuale che ponga il divieto del distacco sarebbe valida in quanto rientra nell'ambito dell'autonomia privata.
Altro orientamento, invece, ha ritenuto non ostativo alla facoltà del singolo condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato una disposizione che ne vieti la realizzazione eventualmente contenuta nel regolamento di natura contrattuale, osservando che tale disposizione non è meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico ossia le disposizioni del regolamento contrattuale, in quanto contratto atipico, sono meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell'ordinamento.
La questione rimane aperta anche dopo la riforma.

avv. Nicola Comite – n.comite@hotmail.it

Data: 05/04/2024 08:00:00
Autore: Nicola Comite