Pergotenda in condominio: normative e regole da seguire

I Giudici amministrativi sono stati spesso aditi in merito alla necessità di titoli abilitativi o permessi per l'installazione di una pergotenda da parte di soggetti privati.

Ragionando intorno a predetto tema, i Giudicanti si sono chiesti quali sono i criteri che una pergotenda deve rispettare affinché possa essere definita opera di edilizia libera e in quanto tale non necessitante di titoli abilitativi o permessi.

Tra le diverse pronunce, quella che individua meglio tali criteri, è la sentenza numero 571 del 2021 del TAR Genova.

Il Tribunale ha individuato tre elementi, che se presenti consentono di qualificare la pergotenda come manufatto di edilizia libera:

1.l'elemento principale della pergotenda deve essere la tenda avente la funzione di protezione dal sole e da altri elementi atmosferici per una migliore fruizione dello spazio esterno;

2.la struttura della pergotenda deve essere un elemento accessorio della tenda per il sostegno e l'estensione della stessa;

3. gli elementi di chiusura della pergotenda devono essere amovibili e in materiale plastico, in tessuto o altro materiale che non sia tale da consentire di connotare la pergotenda come una costruzione.

Altra importante pronuncia in tema è la sentenza del Consiglio di Stato numero 4472 del 2019, la quale statuisce che la pergotenda non può essere considerata opera di edilizia libera qualora determini una variazione di sagoma e di prospetto dell'edificio.

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L'installazione di una pergotenda in una proprietà esclusiva di un edificio condominiale spesso comporta problemi di incompatibilità del manufatto con il decoro architettonico dello stabile. Per tale motivo la maggiorparte dei regolamenti condominiali vietano l'installazione di opere che possano pregiudicare l'estetica del palazzo indicando, pertanto, il modello e le caratteristiche che la pergotenda deve possedere affinché possa essere installata senza contestazione alcuna.

Ma cosa si intende per decoro architettonico" Secondo la giurisprudenza, il decoro architettonico è l'estetica dello stabile data dall'insieme delle linee e delle strutture che imprimono all'edificio una determinata e armonica fisionomia (Cass. 1286/2010).

Il Giudice di merito ha il compito di valutare se una determinata innovazione sia lesiva del decoro architettonico del palazzo. Pertanto, il condòmino che vuole ottenere la rimozione o la riduzione di una pergotenda installata da un altro condòmino, qualora non vi riesca in via bonaria, dovrà necessariamente rivolgersi all'autorità giudiziaria, la quale si avvale di consulenti tecnici per la valutazione della lesività del decoro architettonico da parte della pergotenda. La valutazione deve necessariamente tener conto delle definizioni di pergotenda fornite dalla giurisprudenza amministrativa.

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Il condòmino che installa una pergotenda nella sua proprietà esclusiva è spinto dalla necessità di tutelare la propria privacy nell'utilizzo degli spazi esterni dell'appartamento. Questa condizione entra spesso in contrasto con il diritto di veduta degli altri condòmini. La giurisprudenza ha ritenuto che questo contrasto è risolto dall'articolo 907 del codice civile, il quale stabilisce che è vietato costruire distante meno di tre metri dalle vedute. L'articolo 907 del codice civile, infatti, così disciplinando opera un bilanciamento tra il diritto alla riservatezza e diritto di veduta.

La Corte di Cassazione ha stabilito che il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale ha il diritto ad esercitare dalle proprie aperture il diritto di veduta appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi a qualsiasi costruzione di altro condòmino che pregiudichi il suo diritto in veduta in violazione di quanto previsto all'articolo 907 c.c. (Cass. 5732/2019).

Questo principio è stato applicato recentemente in un caso di presunta installazione illegittima di pergotenda poiché ritenuta lesiva del diritto di veduta di altro condòmino. Il caso ha interessato il Tribunale di Potenza, il quale ha stabilito che per poter valutare la lesione del diritto di veduta appiombo bisogna applicare la disciplina della distanza delle vedute di cui all'articolo 907 c.c (Trib. Potenza sent. 174/2024).

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Sulla base di quanto detto finora si può concludere che un condòmino che intende installare una pergotenda senza incorrere nel rischio di contestazione da parte di altri condòmini deve anzitutto valorizzare l'elemento tenda rispetto alla struttura, la quale deve essere di mero sostegno nonché deve evitare di chiudere la struttura con materiali che possano far considerare la pergotenda come una vera e propria costruzione; in caso contrario, il condòmino dovrà necessariamente avvalersi dei titoli abilitativi e dei permessi previsti dalla normativa edilizia.

In secondo luogo, il condòmino deve verificare se il regolamento di condominio contiene norme che vietano l'installazione di pergotenda o se vi sono prescrizioni in merito alle caratteristiche che l'opera deve possedere. Tutte queste informazioni sono fondamentali per scongiurare una eventuale lesione del decoro architettonico dell'edificio.

Infine, nel progettare l'installazione della pergotenda il condòmino deve stare attento a non pregiudicare il diritto di veduta appiombo degli altri condòmini attraverso la misurazione della distanza tra il perimetro del manufatto e le aperture degli appartamenti circostanti.

Avvocato Luca Vancheri - VancheriLex

email: info@vancherilex.it