La responsabilità dei consiglieri condominiali di fronte all'inerzia gestionale

Sebbene il ruolo del consigliere non sia disciplinato da una normativa specifica, la giurisprudenza e la prassi condominiale riconoscono ai consiglieri un dovere di vigilanza e di collaborazione con l'amministratore per garantire il buon andamento della gestione condominiale. Quando si trovano a conoscenza di una violazione del regolamento condominiale, come nel caso di rumori molesti derivanti da un'attività impropria all'interno del condominio, i consiglieri hanno il dovere morale e funzionale di intervenire.

Se i consiglieri condominiali rimangono passivi, i condomini possono adottare diverse strategie per tutelare i propri diritti:

• Comunicazione formale: Invio di una lettera ai consiglieri (preferibilmente tramite raccomandata A/R) per richiamare il loro dovere di agire a tutela del condominio e richiedere un intervento immediato. Se vi sono situazioni particolarmente gravi, come il disagio di un condomino con riconoscimento di disabilità ex lege 104/1992, l'inerzia può assumere rilevanza anche sotto il profilo del danno morale.

• Convocazione di assemblea straordinaria: In mancanza di risposta, i condomini possono richiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria per discutere e votare su provvedimenti risolutivi, come l'adozione di misure restrittive nei confronti dell'attività rumorosa o la richiesta di intervento nei confronti dell'affittuario responsabile.

• Revoca dei consiglieri: Se l'inerzia persiste, l'assemblea può votare per la revoca dei consiglieri condominiali, ritenendoli inadempienti al loro mandato.

• Revoca dell'amministratore: Se l'amministratore non è intervenuto pur avendo l'obbligo di garantire il rispetto del regolamento condominiale, si può valutare la sua revoca ai sensi dell'art. 1129 c.c., in quanto negligente nella gestione delle lamentele e delle problematiche condominiali.

Qualora le vie interne al condominio non siano sufficienti, è possibile intraprendere azioni legali per la tutela del diritto alla quiete e al rispetto delle normative condominiali. In particolare:

• Ricorso al giudice per cessazione delle immissioni moleste, ai sensi dell'art. 844 c.c., al fine di ottenere un provvedimento che imponga la cessazione delle attività rumorose oltre la soglia della normale tollerabilità.

• Richiesta di risarcimento danni per il disagio arrecato, soprattutto in presenza di soggetti fragili la cui salute sia stata compromessa dalla situazione.

Nel caso in cui l'attività rumorosa sia svolta da un affittuario, è opportuno verificare la tipologia contrattuale in essere. Se il contratto non prevede l'esercizio dell'attività contestata (ad esempio, se un'unità locata per uso ufficio viene adibita a palestra), il locatore può essere chiamato a far rispettare i termini contrattuali, fino ad arrivare alla risoluzione del contratto.

L'inerzia dei consiglieri condominiali di fronte a problematiche che incidono sulla vivibilità del condominio può configurarsi come un'omissione grave, che giustifica il loro allontanamento e, in alcuni casi, azioni legali da parte dei condomini lesi. La tutela della quiete condominiale, infatti, non è solo una questione di buon senso, ma un vero e proprio diritto tutelabile in sede civile e amministrativa.