La garanzia decennale postuma del costruttore
La polizza decennale postuma è un'assicurazione obbligatoria che il costruttore di un immobile è tenuto a stipulare a beneficio dell'acquirente (o dell'assegnatario dell'immobile) per eventuali difetti di costruzione e danni arrecati a terzi. La fonte normativa è costituita dal dall'articolo 4 del Decreto Legislativo 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) e trae origine dall'art. 1669 del c.c. ed è dunque finalizzata per tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, sia prima che dopo l'acquisto.
I requisiti
L'immobile da vendere deve ancora essere ancora edificato o ultimato (per cui il costruttore deve garantire di terminare i lavori)
Il venditore dell'immobile deve essere un'impresa o cooperativa, non un privato
L'acquirente dell'immobile deve essere un privato e non una società o un ente
É molto importante verificare che la polizza venga costituita all'atto del trasferimento della proprietà in quanto, anche se è obbligatoria, la violazione di questa norma è assolutamente priva di alcuna sanzione e non è ostativa alla stipula dell'atto di compravendita (non è quindi neppure motivo di una eventuale successiva invalidità dell'atto).
La problematica in concreto
Nel caso in cui vi sia un'assicurazione obbligatoria per legge, ciò non giustifica di per sé l'azione risarcitoria diretta del danneggiato nei confronti della Compagnia, poiché non sussiste alcun rapporto contrattuale. L'azione diretta del danneggiato nei confronti della compagnia -rappresentando un'eccezione alle regole generali del processo- deve essere necessariamente prevista da una norma (come ad esempio in ambito di RCA, responsabilità medica etc.): in assenza di una norma ad hoc è preclusa la citazione diretta anche in ipotesi di assicurazione obbligatoria.
I problemi pratici non sono di poco conto: se l'assicurato non provvedesse alla chiamata in causa con il suo comportamento omissivo, riuscirebbe a vanificare la funzione della assicurazione obbligatoria e verrebbe meno la ratio legis dell'istituto. In caso di fallimento ovvero anche in ipotesi di insolvenza del l'assicurato, il danneggiato perderebbe il suo diritto al risarcimento del danno è l'obbligatorietà dell'assicurazione perderebbe ogni effetto.
Nè è ammessa l'azione surrogatoria da parte del danneggiato per ottenere tale chiamata in causa poichè non vanta un credito ma una una mera aspettativa di fatto (e non di diritto).
Il dibattito
Per lungo tempo la dottrina si era interrogata sull'interpretazione da fornire all'art. 4 del D.lgs. n. 122 del 2005, in quanto da un lato vi era chi sosteneva che il riferimento all'art. 1669 c.c. inducesse a ritenere che la polizza da stipulare fosse per la responsabilità civile, quindi in favore del costruttore (e rispetto alla quale l'acquirente doveva dunque ritenersi estraneo e privo di azione diretta in caso di sinistro), dall'altro lato, invece, il richiamo all'espressione "a beneficio dell'acquirente", facesse propendere per una polizza danni per conto altrui, o meglio per conto di chi spetta.
L'indirizzo recente
La Cassazione (1909 del 27/1/2025) ha finalmente chiarito la disputa interpretativa, inquadrando la decennale postuma nell'ambito della figura della assicurazione per conto di chi spetta in quanto il terzo assicurato, pur non ancora noto al momento della conclusione del contratto, deve essere legittimato a far valere i diritti discendenti dalla polizza, e contemporaneamente lo stesso contraente potrebbe essere altrettanto legittimato ad agire, se previsto dalle specifiche disposizioni contrattuali che, comunque, andrebbero verificate caso per caso.In sintesi
Prima di concludere il contratto, sarà bene che il committente richieda copia delle condizioni generali del contratto assicurativo al fine di verificare se l'assicurazione postuma sia una "buona" polizza o meno.
via Ischia I, 305
Grottammare (AP)
fabio.olivieri@studiolegalefov.it
.
Data: 02/03/2025 11:00:00Autore: Fabio Olivieri