Cassazione: va risarcita la tardata restituzione dell'immobile locato che ha impedito di locare a canone più alto

Con la sentenza n. 12962 depositata il 14 gigno 2011 la Cassazione, in tema di locazioni, ha stabilito che il maggior danno il maggior danno di cui all'articolo 1591 del codice civile per la ritardata restituzione dell'immobile locato si integra quando sussiste la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato - in considerazione di contratto stipulato con un terzo o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli. Così la terza sezione civile, conformandosi alla costante giurisprudenza di legittimità (ex multis 7670/93), ha spiegato che "in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rlascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all'art. 1591 c.c., seconda parte, che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, per cui il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di nuova sua utilizzazione, nonché all'esistnza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle quali emerga il verificarsi di un'effettiva lesione del patrimonio (Cass. n. 29202 e 23720/08). Costituisce, del resto, affermazione risalente e pacifica che, in via generale, la prova del maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene (…) ma richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ed un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli (…) con la precisazione che l'onere di detta prova è a carico del locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o d'acquisto e i concreti propositi di utilizzazione".
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