Cassazione: e' il conduttore che deve verificare se il bene e' idoneo per svolgere la sua attività

In tema di locazione, la Corte di Cassazione ha stabilito che deve escludersi la risoluzione del contratto di locazione dell'immobile destinato a uso non abitativo per inadempimento del locatore rispetto a vizi della cosa locata. Grava sul conduttore infatti l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. La Corte, con la sentenza n. 8561/2012, depositata il 29 maggio scorso, ha spiegato che ove il conduttore non riesca a ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, dovendo osservarsi inoltre che, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della divisata attività e ai rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Secondo la ricostruzione della vicenda, il locatore, che aveva concesso in locazione un'area di circa 5000 mq ad uso vivaio, intimava alla conduttrice lo sfratto per morosità. Quest'ultima proponeva opposizione facendo presente di avere a sua volta depositata ricorso volto ad ottenere la risoluzione del contratto. In primo grado, il Tribunale di Roma, accoglieva la domanda proposta dal locatore, dichiarando risolto il contratto per inadempimento della conduttrice. La soccombente, proponeva così appello ma la Corte di Appello respingeva l'impugnazione. Su ricorso per cassazione proposto dalla conduttrice, gli ermellini, rigettando il ricorso hanno precisato che "la conduttrice (…) come rileva la corte di appello ha dichiarava di aver esaminato i locali e di averli trovati adatti al proprio uso (…) Ove il conduttore abbia riconosciuto già sussistente al momento della conclusione del contratto l'idoneità del bene locato al'uso pattuito, vale a dire la sua idoneità all'esercizio dell'attività propostati, ed abbia convenuto di porre a proprio esclusivo carico l'obbligo di apportare al bene locato talune modificazioni previo rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, deve escludersi, la risoluzione del contratto per colpa del locatore, esonerato da ogni inadempienza. Una volta riconosciuto idoneo l'immobile all'uso pattuito, la destinazione ulteriore e particolare che il conduttore intenda riservare all'immobile, tale da richiedere una particolare conformazione dello stesso, nonché il rilascio di specifiche licenze amministrative, intanto ha rilevanza, in quanto - e soltanto se- abbia formato oggetto di specifica pattutizione e sia stata prevista espressamente come obbligazione del locatore".
Consulta testo sentenza n. 8561/2012