Cassazione: non sempre il Notaio è responsabile se non rileva esistenza di ipoteche

Il notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita non è responsabile se dalla visura non risulta un'ipoteca, per via di una irregolarità della conservatoria, che per essere superata comporterebbe la consultazione di migliaia di atti.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione (sentenza n.16549/2012) accogliendo il ricorso contro una sentenza della Corte di Appello di Roma che aveva confermato una condanna al risarcimento dei danni inflitta già in primo grado a un Notaio per non aver rilevato l' esistenza di due ipoteche sugli immobili oggetto della compravendita.

In relazione alla diligenza del notaio che ha stipulato l'atto la Corte d'Appello aveva fatto notare che rientra tra gli obblighi del Notaio anche il compito di svolgere attività accessorie da anche successive necessarie per conseguire il risultato voluto dalle parti e, in particolare compiere visure catastali ed ipotecarie per verificare anche l'esistenza o meno di vincoli.

Secondo la Corte d'Appello il Notaio è tenuto anche ad esaminare il registro generale e, se questo non risulta aggiornato, oppure se ci si trova di fronte ad altre difficoltà di consultazione, è tenuto a comunicarlo al cliente.

In particolare la Corte d'Appello aveva ritenuto lampante la colpa del professionista nell'eseguire le visure perché in un separato atto aveva dichiarato di aver esaminato documenti e pubblici registri senza rinvenire alcun peso sul compendio immobiliare.

Secondo la Cassazione però, l'affermazione della responsabilità del notaio non può basarsi su questo elemento specialmente se non è stato prima correttamente individuato l'ambito della dirigenza esigibile dal professionista nella specificità del caso.

Se è vero - spiega la Corte - che la prestazione del Notaio si estende anche ad attività accessorie e funzionali ad assicurare lo scopo dell'atto (compreso l'obbligo di procedere alle visure), prima di affermare la responsabilità del professionista è necessario individuare la portata della c.d. "dirigenza esigibile".

Nel caso di specie non c'è stato un semplice ritardo nella registrazione nel registro particolare, cosa che avrebbe comunque consentito al Notaio di compiere ulteriori verifiche, ma di "sviamento" nella registrazione, perché "viene annotata nel registro del debitore indicato con la vecchia sede e non in quello con la nuova sede".

Come si legge in sentenza non può contestarsi che costituisce obbligo del notaio consultare anche il registro generale per il periodo successivo all'aggiornamento del registro particolare, ma non può ugualmente dubitarsi che "tale obbligo sussista con riferimento alle ipotesi in cui tale mancato aggiornamento riguarda il limitato periodo di tempo, non potendo pretendersi che il Notaio consulti migliaia di formalità".