Poteri, doveri e responsabilità dell'amministratore alla luce della riforma del condominio

La recente emanazione di nuove regole in tema di gestione della cosa comune ha riformato in modo consistente lo scenario normativo previgente, introducendo nel nostro ordinamento un vero e proprio Codice del Condominio ("Legge 11 Dicembre 2012 n.220).

La figura dell'amministratore risulta oggi maggiormente definita ed i poteri, doveri ed oneri ad essa imputabili meglio individuabili. L'amministratore della riforma assume così primaria importanza divenendo artefice principale della corretta manutenzione e gestione degli spazi comuni.

L'amministratore di condominio opera in virtù dell'istituto della rappresentanza previsto all'articolo 1131 del codice civile: i suoi poteri trovano fondamento nella legge, nelle delibere dell'assemblea condominiale e nel regolamento di condominio. Egli è tenuto ad espletare il proprio mandato con la diligenza del buon padre di famiglia (responsabilità dell'uomo medio unita tuttavia a particolari competenze tecniche richieste dal suo ruolo) potendo adottare contro i condomini provvedimenti obbligatori, il tutto pur sempre entro i limiti dell'interesse alla buona gestione della cosa comune: egli potrà assumere decisioni vincolanti circa materie attinenti particolari delibere assembleari ma non potrà mai interferire con i diritti esclusivi esistenti in capo ai singoli condomini.

L'amministratore ha il compito di vigilare circa la corretta applicazione e rispetto da parte dei condomini del regolamento condominiale

. A tale scopo può avanzare richiami ed adottare tutti i provvedimenti necessari ad eliminare turbative ed a ristabilire l'equilibrio comune. Anche qui, analogamente a quanto sopra, tale potere è limitato alla tutela delle aree condominiali comuni, essendo escluse quelle parti dell'edificio di proprietà individuale dei singoli condomini, comprese le servitù di passaggio. Egli ha inoltre l'importante compito di garantire a tutti i condomini pari possibilità di fruizione dei beni comuni, non potendo l'amministratore negare ad uno ciò che al contrario è concesso a tutti gli altri. Parimenti egli ha l'obbligo di vigilare circa la corretta erogazione dei servizi comuni, ben potendo lo stesso esperire idonei sopralluoghi ed effettuare verifiche periodiche anche al fine di ridurre al minimo le interferenze tra singole unità abitative. L'amministratore provvede poi a stipulare efficacemente, vincolando conseguentemente tutti i condomini, i contratti necessari a garantire corretta manutenzione ordinaria (in questo caso senza particolari vincoli; ad es. contratto di fornitura per il riscaldamento centralizzato) e straordinaria (previa autorizzazione assembleare) del condominio.

Egli è inoltre titolare di legittimazione attiva al procedimento che interessi il condominio (sia nel caso di impugnazione da parte dei condomini di delibere assembleari che in casi afferenti l'osservanza del regolamento condominiale, nonché in altre situazioni purché limitatamente alla gestione della cosa comune) senza che sia dunque necessaria, in linea generale, apposita autorizzazione. Precise limitazioni sono espressamente previste dalla legge. L'amministratore ha tuttavia necessità di ottenere previa autorizzazione assembleare per poter stipulare polizza assicurativa. Il legislatore ha infatti normativamente previsto poteri in capo allo stesso limitatamente alla conservazione materiale della cosa comune, esulando da tale classificazione la finalità propria della stipula di polizza assicurativa, cioè il preservare dal rischio di deterioramento dovuto ad eventi imprevedibili e straordinari (come un incendio o l'incardinarsi di un giudizio civile).

Come contropartita a questi poteri incombe sull'amministratore responsabilità civile per il proprio operato: a potere conferito dalla legge corrisponde responsabilità processuale in caso di negligenza e cattiva amministrazione. Egli non risponde tuttavia del danno cagionato dal condomino mediante l'utilizzo del bene comune salvo che il regolamento condominiale preveda espressamente l'applicazione di sanzioni pecuniarie nei confronti dei soggetti violanti le norme inerenti all'uso delle cose e degli spazi comuni.

Questi sopra esposti gli aspetti più salienti. Molti gli aspetti della riforma che riguardano questa figura, ora elevata e necessariamente dotata di adeguata professionalità.