La firma del notaio non determina una 'ripulitura' dell'illegalità dell'immobile abusivo

Il privato che acquista una casa abusiva ha il dovere di dimostrare la sua buona fede ossia di aver controllato l'operato del notaio, per poter non apparire come "complice" o "istigatore" di un accertamento incompleto, non essendo sufficiente, per provare suddetta buona fede, che comunque l'atto di acquisto contenga la firma del notaio da considerarsi una sorta di "ripulitura giuridica " della originaria illegalità dell'immobile abusivo per evitarne la confisca.

Questi principi sono stato applicati di recente dalla Suprema Corte di Cassazione (sent. n. 15981/2013) che ha affrontato il caso di un soggetto che aveva acquistato un immobile in violazione dei limiti di densità edilizia ed era stato assolto dai giudici di merito dal reato di "lottizzazione abusiva", in quanto l'"onestà" del ricorrente era provata dal rogito notarile.

Nell'annullare l'ordinanza, i supremi giudici hanno ritenuto che nell'illecito lottizzatorio non può ritenersi assiomaticamente sussistente la buona fede dell'acquirente per il solo fatto che quegli si sia rivolto a un notaio quale pubblico ufficiale rogante.

Le parti stipulanti, invero, potrebbero rendere dichiarazioni non veritiere, incomplete e nebulose oppure produrre documentazione parziale e non corrispondente alla realtà.

Così lo stesso notaio non può essere considerato al di sopra di ogni sospetto, perché potrebbe concorrere alla lottizzazione abusiva "sia contribuendo con la propria condotta alla realizzazione dell'evento illecito sia per violazione del dovere della normale diligenza professionale media esigibile ai sensi del 2° comma dell'articolo 1176 del codice civile".
Nella fattispecie tuttavia nessuna delle due ipotesi sembrerebbe essersi verificata.

Ed invero per non rischiare che l'atto nasca invalido o invalidabile, il notaio ha, infatti, il dovere di esaminare la documentazione storica dell'immobile, e quale privato esercente di pubbliche funzioni "deve assumere una pregnante funzione di controllo documentale, sussistendo un interesse generale da tutelare oltre quello delle parti costituite" (Regola n. 13 dei Protocolli dell'attività notarile).

Il notaio è onerato da doveri di protezione imposti dal principio della buona fede nell'ambito dei rapporti obbligatori.

Per provare la buona fede serve dunque "l'esame specifico dell'atto traslativo e della documentazione ad esso allegata in una corretta prospettiva di verifica dell'esistenza di quell'aspettativa di "esattezza giuridica" dei provvedimenti amministrativi sui quali il privato possa fare affidamento.

Infine, ritengono i giudici di legittimità che il cliente non è in buona fede allorché egli stesso abbia consentito un accertamento incompleto, espressamente dispensando il notaio dall'effettuazione di visure o dall'acquisizione di documenti.
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