Cassazione e condominio: responsabilità solidale del proprietario o esclusiva del condominio? Cattiva manutenzione e difetto di costruzione

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 10195 del 30 Aprile 2013. Alcuni condomini promuovevano azione di risarcimento del danno ex art. 2051 cod. civ. avverso il proprietario del lastrico solare a causa dei danni strutturali derivanti dalle continue infiltrazioni. Il proprietario a sua volta chiamava in giudizio, quale liticonsorte necessario, il condominio. Il giudice di primo grado ha condannato solamente il condominio a risarcire i condomini danneggiati, ravvisando nella specie solamente una inadeguata manutenzione. In secondo grado tuttavia la Corte d'Appello ha parzialmente riformato la sentenza di merito, condannando in solido sia il condominio che il proprietario del lastrico solare.

Come noto, ex art. 2051 cod. civ. la responsabilità dei danni cagionati da cose in custodia ricade direttamente sul custode delle stesse. Nonostante il lastrico solare sia di proprietà di un singolo individuo, esso rimane tuttavia componente strutturale dell'immobile intero; a queste condizioni il condominio

è identificato dalla giurisprudenza come custode ai sensi dell'articolo sopra citato. In più, in corso di causa la ctu ha rivelato che la causa delle infiltrazioni è da individuarsi non tanto in una cattiva manutenzione dell'impianto, quanto in un vizio strutturale del condominio stesso: la ridotta capienza di scarico e canalizzazione dei tubi condominiali ha condotto ad un insufficiente smaltimento delle acque piovane. La responsabilità per cattiva manutenzione è ripartita tra tutti i condomini e, quindi, è propria del condominio; nel caso invece il danno fosse effettivamente causato da un vizio originario di installazione dell'impianto, la responsabilità sarebbe esclusivamente del proprietario del lastrico solare. Nelle sue motivazioni tuttavia il giudice di merito non ha saputo confermare la sussistenza di errori di progettazione e installazione, facendone soltanto riferimenti generici.

Proprio per l'assenza di una prova decisiva a carico del proprietario, ecco dunque che la Suprema Corte rinvia la questione alla Corte d'Appello, cassando la decisione che ha imposto una responsabilità solidale tra condominio e proprietario esclusivo.

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