Barriere architettoniche e ascensore in condominio

di Gilda Summaria - L'ascensore può ormai ritenersi a pieno titolo un elemento necessario per l'abitabilità di un appartamento, oltre che un'innovazione diretta all'eliminazione delle barriere architettoniche, dunque la sua installazione può avvenire anche in deroga alla normativa sulle distanze minime. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza 14096/2012.

• Installazione ascensore: la maggioranza richiesta
• Eliminazione barriere architettoniche: la Consulta
• L'eliminazione delle barriere architettoniche nella riforma del condominio
• Installazione ascensore e limiti codicistici
• I limiti da rispettare nelle opere innovative

Installazione ascensore: la maggioranza richiesta

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Precedentemente la stessa Corte, con sentenza 27 dicembre 2011, n. 28920, in linea con il prevalente orientamento giurisprudenziale, aveva statuito che, l'installazione dell'ascensore costituisce un'innovazione per la quale, ai sensi dell'articolo 2 della legge n.13 del 1989 ("Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati"), è sufficiente la maggioranza prescritta dall'articolo 1136 secondo e terzo comma, cioè: in prima convocazione, la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, in seconda convocazione, il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Eliminazione barriere architettoniche: la Consulta

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La delibera di installazione dell'ascensore si muove nel solco dell'eliminazione delle barriere architettoniche, in virtù della produzione legislativa in materia di tutela dei disabili, rappresentata non solo dalla legge n. 13 del 1989, ma anche da un'importante sentenza della Corte Costituzionale la n. 14786 del 2009, con cui si chiarisce, che la legge n. 13 del 1989, all'art. 2 comma 1, prevede un abbassamento del quorum richiesto per l'innovazione, indipendentemente dalla presenza di disabili, quando l'innovazione stessa favorisca il superamento e/o l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati e stabilisce altresì che la legge in rassegna, è volta a consentire ai disabili di accedere senza difficoltà a tutti gli edifici, quindi non solo alla propria abitazione.

L'eliminazione delle barriere architettoniche nella riforma del condominio

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Da sottolineare che la riforma del condominio, recepisce anch'essa l'indicazione legislativa di abbassamento del quorum necessario, nelle delibere sulle innovazioni dirette all'eliminazione delle barriere architettoniche, infatti il novellato art. 1120 c.c. stabilisce che per le relative delibere assembleari è sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136 comma 2 c.c. , e cioè sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio .
Proprio in virtù di tale riforma, sarà più semplice adottare delibere riguardanti l'installazione di ascensori, poiché a parte il dovuto rispetto delle norme di sicurezza, del decoro architettonico e dei diritti dei singoli condomini sulla cosa comune, dette delibere costituiscono di per sé, innovazioni dirette all'eliminazione delle barriere architettoniche, per le quali è sufficiente l'approvazione a maggioranza dei condomini.
Già nella L. n. 13/89 all' art. 1 lett d) è stabilito "expressis verbis" , che congegni … idonei ad assicurare l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici debbano necessariamente essere previsti dai progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici", per la Cassazione, seppure la lettera della legge parli di nuovi edifici, "la assolutezza della previsione non può non costituire un criterio di interpretazione, anche per le soluzioni di possibili conflitti che possono insorgere tra condomini relativamente alla necessità di adattamento degli edifici esistenti alle prescrizioni dell'articolo 2" In definitiva, per gli ermellini, non si può escludere anche per l'ascensore l'operatività del medesimo principio, poiché è impianto indispensabile ai fini di una reale abitabilità dell'appartamenti", ed è proprio interpretando la volontà del legislatore espressa nella L. 13/89, che per i giudici di legittimità gli ascensori sono diventati "funzionali ad assicurare la vivibilità dell'appartamento" al pari di luce, acqua e gas. (Cass. sent. 7752/1995), è innegabile che l'installazione dell'ascensore negli edifici, sia posta precipuamente a tutela degli anziani e dei disabili, e pertanto appare arduo considerarla un' innovazione vietata.

Installazione ascensore e limiti codicistici

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Quanto detto, circa l'installazione dell' ascensore in fabbricati già esistenti, deve essere necessariamente contemperato ed armonizzato con i i limiti previsti dagli articoli 1120 c.c. (innovazioni) e 1121 c.c. (innovazioni gravose o voluttuarie).
I giudici di legittimità relativamente all' art. 1120 c.c. hanno statuito che costituisce innovazione qualsiasi opera nuova che alteri in tutto o in parte , nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto la cosa comune (Cass. 2746/89); non costituiscono innovazioni le modificazioni delle cose comuni, dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento della medesima, che però ne lascino immutata la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare l'equilibrio tra gli interessi concorrenti dei condomini (Cass. 11936/99 e Cass 15460/2002).
In tema di innovazioni gravose o voluttuarie, l'orientamento prevalente della Cassazione è nel senso di ritenere che l'art. 1121 riconosce ai condomini dissenzienti (ed ai loro eredi o aventi causa), il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi dell'innovazione stessa, contribuendo pro quota nelle spese di esecuzione e manutenzione dell'opera, ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera stessa (Cass. civ. 3264/2005 e 5975/04).

I limiti da rispettare nelle opere innovative

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La Corte di Cassazione (sent. 2012 n. 18334), in merito ai limiti da rispettare nelle opere "innovative" enuncia una serie di principi di diritto; con riguardo al rispetto del decoro architettonico, ritiene che lo stesso sia stato apprestato dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all'intero edificio, e quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono. Il giudice di merito, per stabilire se in concreto dall'installazione di un ascensore (innovazione) sia scaturita una lesione di tale decoro, oltre a verificare se lo stesso risulti effettivamente leso, deve anche valutare se tale lesione determini o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile, o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica ovviamente che non appaia di rilevante entità.
Nella medesima sentenza, relativamente al divieto di innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, gli ermellini ritengono che nel compiere detta valutazione il giudice di merito debba tener conto che il concetto di inservibilità della cosa comune, non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione ma deve consistere in una concreta inutilizzabilità della cosa comune secondo la sua naturale fruibilità.
A riguardo la Corte ha stabilito, che il condomino non può lamentare una lesione del diritto a godere del pianerottolo, solo perché ristretto a seguito dell'installazione di un ascensore. A prevalere, infatti, deve essere il superiore e generale interesse di tutti i condomini e nell'ottica del principio di solidarietà condominiale, devono superarsi se necessario, anche le norme che regolano i rapporti di vicinato, quando la loro rigorosa e prosaica osservanza, venga a scontrarsi con la tutela dei diritti fondamentali dei disabili (Cass. sent. 15308/2011).